Immobilienfinanzierung im Ausland
Du möchtest eine Wohnung oder ein Haus in Schweden, Italien, Frankreich oder sogar außerhalb der EU erwerben? Dann solltest du diesen Artikel lesen. Eine Immobilienfinanzierung im Ausland ist nicht immer so einfach. Wir haben die wichtigsten Informationen für dich zusammengetragen.
3 Optionen für eine Immobilienfinanzierung im Ausland
Für eine Immobilienfinanzierung im Ausland hast du grundsätzlich drei Möglichkeiten:
- Finanzierung direkt im Ausland
- Finanzierung über eine Deutsche Bank
- Kombination aus In- und Ausland
Nachfolgend gehen wir auf jede dieser Möglichkeiten der Finanzierung etwas genauer ein.
Finanzierung im jeweiligen Land
Wenn du dich für eine Bank im Ausland entscheidest, bist du den gesetzlichen Anforderungen dieser Länder unterworfen. Eine intensive Auseinandersetzung mit den landesspezifischen Finanzpraktiken ist daher unerlässlich. Die Konditionen unterscheiden sich oft erheblich von den in Deutschland üblichen Konditionen. Bei seriösen Anbietern musst du in jedem Fall deine Bonität nachweisen. Ausländische Banken verlangen in der Regel einen höheren Eigenkapitalanteil, teilweise bis zu 50 %. Überdies ist die Beherrschung der Landessprache oder die Unterstützung durch einen Dolmetscher Voraussetzung für eine reibungslose Immobilienfinanzierung im Ausland. Der organisatorische Aufwand ist ebenfalls nicht zu unterschätzen.
Finanzierung bei einer Deutschen Bank
Die Finanzierung einer Auslandsimmobilie kann einfacher ablaufen, solltest du schon ein Haus oder eine Wohnung in Deutschland haben. Wenn deine Immobilie schuldenfrei ist, kann sie als Sicherheitsleistung für den neuen Kredit hinterlegt werden. Die Abwicklung wird erleichtert, da du dich nicht mit fremdsprachigen Vertragsbedingungen auseinandersetzen musst. Außerdem ist der Zinssatz bei deutschen Banken in der Regel auch meistens günstiger als in anderen Ländern.
Kombination aus ausländischer und inländischer Bank
Die Kombination aus beiden genannten Optionen ist ebenfalls denkbar. Falls du die Wohnung oder das Haus noch nicht abgezahlt hast, kannst du auch nur einen Teil mit freien Grundschuldanteilen für die neue Immobilienfinanzierung in Deutschland in Anspruch nehmen. Den Restbetrag finanzierst du durch den Kredit im jeweiligen Land. Bei solchen Konstellationen solltest du dich aber intensiv beraten lassen.
Tipps für eine Finanzierung einer Immobilie im Ausland
- Informiere dich über die Rechtslage: In jedem Land gelten andere Rahmenbedingungen für den Erwerb von Immobilien. Mache dich daher unbedingt mit dem Immobilienrecht vertraut, bevor du an die Finanzierung denkst.
- Nebenkosten berücksichtigen: Die Nebenkosten können im Ausland höher sein und eventuell dein Budget sprengen, beispielsweise für Übersetzungen, Versicherungen, Entsorgung, Strom, Wasser, Anwalt, Makler und Notar.
- Grundbuch, Bebauungsplan und Baugenehmigung prüfen: Kaufe niemals eine Immobilie ohne einen Einblick in das Grundbuch, es könnte ein weiterer Eigentümer eingetragen sein. Prüfe auch die Baugenehmigung und den Bebauungsplan.
- Finde einen seriösen Makler: Das gilt natürlich auch in Deutschland, aber im Ausland ist es besonders wichtig. Laien haben oft Schwierigkeiten herauszufinden, welche Berufsverbände es gibt und welche Zertifizierungen üblich sind. Prüfe ebenfalls die Referenzen und leiste keine Vorauszahlungen!
- Dolmetscher engagieren: Sprachliche Barrieren führen oft zu Missverständnissen. Wenn du die Landessprache nicht fließend beherrschst, ist das essenziell, um Fehler zu vermeiden.
Immobilienfinanzierung im Ausland ohne Eigenkapital?
Eine Immobilienfinanzierung im Ausland ohne Eigenkapital ist ein schwieriges Unterfangen. Das liegt in erster Linie daran, dass eine Pfändung im Ausland nicht so einfach ist. Für Banken ist das Risiko eines Totalausfalls daher in der Regel zu hoch.
Im Gegensatz zu Deutschland wird sogar meist ein höherer Anteil an Eigenkapital vorausgesetzt, um eine Immobilie zu finanzieren. Je nach Land sind das zwischen 20 und 50 %.
Besser ist es, das fehlende Eigenkapital durch die Belastung einer Immobilie in Deutschland zu finanzieren. Eine weitere Alternative ist ein Privatdarlehen, aber dafür können die Zinssätze teilweise bis zu 8 % betragen, bei einer maximalen Laufzeit von 10 Jahren.
Steuerliche Besonderheiten
Interessenten, die eine Auslandsimmobilie finanzieren möchten, sollten sich vorab unbedingt mit den steuerlichen Besonderheiten des jeweiligen Landes auseinandersetzen. Beispielsweise unterscheidet sich die Grund- und Grunderwerbsteuer oft deutlich von Deutschland.
Auch das Thema Doppelbesteuerung ist bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland zu berücksichtigen. Sollte die Immobilie im Ausland nur als Zweitwohnsitz dienen, ist die Besteuerung eindeutig. Ist der Hauptwohnsitz nicht nur in Deutschland, wird die Sachlage schwieriger.
Zudem gibt es in manchen Ländern zusätzlich eine Wohnsteuer, beispielsweise in Frankreich. Diese ist für Mieter vorgesehen, aber wer die Wohnung als Eigentümer nutzt, zahlt sowohl die Wohnsteuer als auch die Grundsteuer.
Fazit
Egal für welche Möglichkeit der Finanzierung du dich entscheidest, es muss sorgfältig geplant werden.
Wenn du eine Auslandsimmobilie finanzieren möchtest, musst du für gute Konditionen mehr Eigenkapital einbringen. Lass dich vorab auch gründlich steuerlich beraten, da es mit zusätzlichen Steuern oder der Doppelbesteuerung recht komplex sein kann.
Falls du Fragen zu einer Immobilienfinanzierung im Ausland hast, kontaktiere uns am besten gleich. Jemand aus unserem Team wird dich gerne unverbindlich beraten!
FAQ: Auslandsimmobilie finanzieren
Ist der Erwerb von Immobilien im Ausland ohne Makler möglich?
Grundsätzlich schon, aber gerade, wenn du die Sprache nicht beherrschst und die Rechtslage, Kultur und Gepflogenheiten nicht kennst, kann es zu bösen Überraschungen kommen.
Muss ich die Immobilie vor dem Kauf zwingend besichtigen?
Unbedingt! Es kommt leider immer wieder vor, dass Immobilien auf Bildern nicht den eigentlichen Zustand widerspiegeln. Vielleicht sind die Bilder veraltet oder es werden bestimmte Bereiche nicht fotografiert. Vor Ort kannst du dir ein besseres Bild machen und Betrug ausschließen.
Kann man als Deutscher ein Haus oder eine Wohnung im Ausland finanzieren?
In den meisten Fällen ist es kein Problem, eine Auslandsimmobilie zu finanzieren. Es gibt jedoch spezifische rechtliche Bedingungen, über die man sich vorab genau informieren sollte.
Soll ich mich zuerst um die Finanzierung oder um die Immobilie kümmern?
Es ist meistens besser, mit der Finanzierung zu beginnen. Du kannst einem Makler auf diese Weise direkt sagen, wie viel die Immobilie maximal kosten darf. Außerdem kannst du dadurch dem Verkäufer ohne Verzögerung nachweisen, dass du es dir leisten kannst.
In welcher Sprache soll der Kaufvertrag verfasst sein?
Im Idealfall ist eine zweifache Ausführung zu empfehlen, sowohl in der Landessprache als auch in Deutsch. So kannst du sicher sein, auch das Kleingedruckte zu verstehen.
Wie hoch ist die Maklerprovision bei einer Immobilienfinanzierung im Ausland?
Das kommt auf das jeweilige Land an und kann sehr unterschiedlich ausfallen. In Frankreich beträgt die Maklerprovision etwa 3 bis 10 %, in Spanien 4 bis 6 %, in Schweden 1,5 bis 4,5 % und in den Niederlanden 1 bis 2 % des Kaufpreises.