Was ist eine Anschlussfinanzierung? Einfach erklärt
Deine Zinsbindung läuft bald aus und ein Teil deines Immobilienkredits ist noch offen? Dann steht eine Anschlussfinanzierung an. Hier erfährst du, was dahintersteckt, welche Wege du hast und warum sich ein Vergleich fast immer lohnt – ohne Fachchinesisch.
- Eine Anschlussfinanzierung finanziert die Restschuld deiner Baufinanzierung weiter, wenn die Zinsbindung endet.
- Du hast drei Wege: bei deiner Bank verlängern (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder dir Zinsen im Voraus sichern (Forward-Darlehen).
- Deine neuen Konditionen hängen vom aktuellen Zinsniveau, deiner Bonität, der Restschuld und dem Wert deiner Immobilie ab – nicht vom alten Zinssatz.
- Weil meist eine sechsstellige Summe offen ist, machen schon kleine Zinsunterschiede über die Jahre mehrere Tausend Euro aus.
- Kümmere dich frühzeitig darum, am besten schon drei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist ein neues Darlehen für die Restschuld deiner Baufinanzierung, das greift, sobald die vereinbarte Zinsbindung endet.
Für den offenen Betrag vereinbarst du neue Konditionen: einen neuen Zinssatz, eine neue Monatsrate und eine neue Zinsbindung. Die Immobilie bleibt dabei die Sicherheit, nur die Spielregeln für die nächsten Jahre werden neu festgelegt. Wie du das angehst, entscheidest du selbst:
- Prolongation: Du bleibst bei deiner bisherigen Bank und verlängerst zu neuen Konditionen.
- Umschuldung: Du wechselst mit der Restschuld zu einer anderen Bank.
- Forward-Darlehen: Du sicherst dir die Konditionen schon Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
Was hinter den drei Wegen steckt, liest du weiter unten im Abschnitt Die 3 Wege zur Anschlussfinanzierung.
Warum nach der Zinsbindung eine Restschuld bleibt
Anders als ein Ratenkredit hat eine Baufinanzierung meist keine feste Gesamtlaufzeit. Beim Abschluss wird nur festgelegt, wie lange der Zinssatz gilt – typischerweise 5, 10 oder 15 Jahre. Die Rückzahlung dauert bei üblicher Tilgung aber deutlich länger, oft 25 bis 30 Jahre.
Hinzu kommt: In den ersten Jahren fließt ein großer Teil deiner Rate in die Zinsen, nur ein kleinerer Teil in die Tilgung. Endet die Zinsbindung, ist deshalb in aller Regel noch ein Großteil des Darlehens offen. Diesen Betrag musst du entweder aus eigenen Mitteln zurückzahlen oder eben weiterfinanzieren.
Beispiel: So sieht das in Zahlen aus
Angenommen, du hast vor zehn Jahren 300.000 € aufgenommen – mit 1,5 % Sollzins, 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Deine Monatsrate liegt bei 875 €. So sieht die Bilanz am Ende der Zinsbindung aus:
| Nach 10 Jahren | Betrag |
|---|---|
| Ursprüngliches Darlehen | 300.000 € |
| Gezahlte Raten gesamt (120 × 875 €) | 105.000 € |
| Davon Zinsen | rund 40.300 € |
| Davon Tilgung | rund 64.700 € |
| Restschuld für die Anschlussfinanzierung | rund 235.300 € |
Vereinfachte Beispielrechnung ohne Sondertilgungen, monatliche Verrechnung.
Nach zehn Jahren sind also noch knapp 80 % des Darlehens offen. Genau dieser Betrag wird zur Anschlussfinanzierung – und weil es um eine sechsstellige Summe geht, machen schon kleine Zinsunterschiede über die nächsten Jahre spürbar etwas aus.
Wann brauchst du eine Anschlussfinanzierung?
Kurz gesagt: immer dann, wenn deine Zinsbindung endet und noch Geld offen ist, das du nicht auf einen Schlag zurückzahlen kannst. Das betrifft die allermeisten Baufinanzierungen – oft sogar mehr als einmal. Ob das bei dir zutrifft, siehst du schnell:
Du brauchst eine, wenn …
- deine Sollzinsbindung in den nächsten Jahren ausläuft,
- laut Tilgungsplan dann noch eine Restschuld übrig bleibt,
- du diesen Betrag nicht vollständig aus Ersparnissen begleichen kannst oder willst.
Du brauchst keine, wenn …
- du ein Volltilgerdarlehen hast, das bis zum Ende der Zinsbindung komplett abbezahlt ist,
- du die Restschuld mit Eigenkapital, einer Erbschaft oder einem fälligen Bausparvertrag ablöst,
- du die Immobilie verkaufst und das Darlehen aus dem Erlös zurückzahlst.
Wann genau deine Zinsbindung endet, steht in deinem Darlehensvertrag. Die voraussichtliche Restschuld findest du im Tilgungsplan oder im jährlichen Kontoauszug zu deinem Darlehen – auf Nachfrage nennt dir deine Bank den Betrag auch direkt.
Übliche Zinsbindungen liegen bei 5, 10 oder 15 Jahren, die Rückzahlung dauert aber meist 25 bis 30 Jahre. Je kürzer deine Zinsbindung, desto öfter steht eine Anschlussfinanzierung an – bei fünf Jahren Bindung kann das im Laufe der Finanzierung vier- bis fünfmal der Fall sein. Jede davon ist eine neue Chance auf bessere Konditionen, aber auch ein neues Zinsrisiko.
Die 3 Wege zur Anschlussfinanzierung
Für deine Restschuld gibt es drei Möglichkeiten. Sie unterscheiden sich vor allem darin, wie viel Aufwand du hast, wie gut die Konditionen ausfallen und wann du dich festlegst. Hier der schnelle Überblick:
| Weg | So funktioniert es | Stärke | Haken |
|---|---|---|---|
| Prolongation | Du verlängerst bei deiner bisherigen Bank zu neuen Konditionen. | Schnell, kaum Papierkram, keine Wechselkosten | Oft nicht der beste Zins am Markt |
| Umschuldung | Eine neue Bank löst dein altes Darlehen ab. | Meist günstigere Zinsen, Vertrag neu gestaltbar | Neue Bonitätsprüfung, Kosten für die Grundschuld |
| Forward-Darlehen | Du sicherst dir heute den Zins für eine Anschlussfinanzierung in einigen Jahren. | Planungssicherheit, Schutz vor steigenden Zinsen | Zinsaufschlag, Abnahmepflicht auch bei sinkenden Zinsen |
Prolongation: bei der Hausbank bleiben
Bei der Prolongation verlängerst du dein Darlehen bei der Bank, bei der es ohnehin schon läuft. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung muss sie dir mitteilen, ob und zu welchen Konditionen sie weiterfinanziert. Du unterschreibst einen Nachtrag zum bestehenden Vertrag – fertig.
Genau diese Bequemlichkeit hat ihren Preis: Deine Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und muss sich im Angebot nicht besonders anstrengen. Das Angebot der Hausbank ist deshalb ein guter Ausgangspunkt, aber selten das beste am Markt.
- Keine erneute Bonitätsprüfung, die Bank kennt dich und die Immobilie
- Keine Kosten für Notar oder Grundbuch
- In wenigen Tagen erledigt
- Zins liegt oft über den besten Angeboten anderer Banken
- Wenig Verhandlungsspielraum bei Sondertilgung oder Tilgungswechsel
- Kommt das Angebot spät, bleibt kaum Zeit für einen Vergleich
Umschuldung: zu einer neuen Bank wechseln
Bei der Umschuldung schließt du für deine Restschuld einen neuen Vertrag mit einer anderen Bank ab. Die zahlt dein altes Darlehen zum Ende der Zinsbindung aus, und die Grundschuld im Grundbuch geht auf sie über. Weil die neue Bank dich als Kunden gewinnen will, fallen die Konditionen oft spürbar besser aus.
Außerdem ist es ein kompletter Neustart: Rate, Tilgung, Sondertilgungen und Zinsbindung lassen sich frisch an deine heutige Situation anpassen. Dafür prüft die neue Bank Einkommen, Bonität und Immobilie noch einmal vollständig.
- Meist günstigere Zinsen als beim Hausbank-Angebot
- Vertrag komplett neu verhandelbar, auch Sondertilgungen
- Ein Vergleichsangebot stärkt auch deine Position bei der Hausbank
- Vollständige Bonitätsprüfung mit allen Unterlagen
- Kosten für die Übertragung der Grundschuld
- Braucht einige Wochen Vorlauf
Meist einen drei- bis niedrigen vierstelligen Betrag für Notar und Grundbuch. Am günstigsten ist es, wenn die alte Bank die Grundschuld an die neue abtritt, statt sie löschen und neu eintragen zu lassen. Manche Banken übernehmen diese Kosten sogar. Bei einer Restschuld im sechsstelligen Bereich ist der Wechsel über einen besseren Zins oft schnell wieder drin – rechne aber immer mit der Gesamtsumme, nicht nur mit dem Zinssatz.
Forward-Darlehen: Zinsen im Voraus sichern
Mit einem Forward-Darlehen legst du dich schon heute fest – für eine Anschlussfinanzierung, die erst in einigen Jahren startet. Je nach Bank geht das bis zu fünf Jahre im Voraus, teils etwas länger. Das Darlehen kann bei deiner bisherigen oder bei einer neuen Bank laufen, es ist also eher ein Zeitpunkt als ein eigener Weg.
Für die Wartezeit berechnet die Bank einen Zinsaufschlag, der mit jedem Monat Vorlauf etwas steigt. Das lohnt sich vor allem, wenn du mit steigenden Zinsen rechnest oder deine Rate sicher planen musst. Sinken die Zinsen stattdessen, profitierst du nicht davon – das Darlehen musst du trotzdem abnehmen.
- Du kennst deine künftige Rate schon heute
- Schutz vor steigenden Zinsen bis zum Start
- Kein Zeitdruck kurz vor Ablauf der Zinsbindung
- Zinsaufschlag, der mit der Vorlaufzeit wächst
- Abnahmepflicht, auch wenn die Zinsen fallen
- Bei einer neuen Bank fallen trotzdem Wechselkosten an
Sonderfälle: Bausparvertrag und KfW-Darlehen
Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag kann die Restschuld ganz oder teilweise ablösen – zu dem Zins, der schon beim Abschluss festgelegt wurde. Anders als beim Forward-Darlehen musst du das Bauspardarlehen nicht nehmen, wenn der Markt inzwischen günstiger ist. Den genauen Zeitpunkt der Zuteilung garantiert die Bausparkasse allerdings nicht.
Auch bei KfW-Krediten endet die Zinsbindung oft vor der vollständigen Rückzahlung. Meist gibt es dann ein Verlängerungsangebot über deine Bank. Alternativ lässt sich die KfW-Restschuld in die neue Anschlussfinanzierung einbeziehen – was günstiger ist, hängt vom jeweiligen Programm und Angebot ab.
Welche Variante passt zu dir?
Die eine richtige Lösung für alle gibt es nicht. Welcher Weg am besten passt, hängt von drei Dingen ab: was dir wichtig ist, wie viel Zeit bis zum Ende deiner Zinsbindung bleibt und wie du die Zinsentwicklung einschätzt.
Nach deiner Situation
| Deine Situation | Passt meist |
|---|---|
| Es soll schnell und ohne viel Papierkram gehen | Prolongation |
| Deine Restschuld ist nur noch gering | Prolongation |
| Du willst die bestmöglichen Konditionen | Umschuldung |
| Deine Immobilie ist deutlich mehr wert als beim Kauf | Umschuldung |
| Dein Einkommen ist seit dem Kauf spürbar gestiegen | Umschuldung |
| Du planst eine Modernisierung und brauchst mehr Geld | Umschuldung |
| Du rechnest mit steigenden Zinsen | Forward-Darlehen |
| Deine Rate muss auf Jahre sicher planbar sein | Forward-Darlehen |
Faustregeln – im Einzelfall entscheidet die Gesamtrechnung aus Zins, Laufzeit und Wechselkosten.
Nach der Restlaufzeit deiner Zinsbindung
Wie viel Zeit dir bleibt, entscheidet mit, welche Wege überhaupt noch offen sind:
Jetzt abschließen oder abwarten?
Das ist die Frage, die sich fast alle stellen. Eine ehrliche Antwort vorweg: Wie sich die Zinsen entwickeln, weiß niemand sicher. Entscheidend ist deshalb weniger die Prognose als die Frage, wie viel Risiko du tragen kannst.
Wenn du mit steigenden Zinsen rechnest, deine Rate fest im Budget verplant ist oder eine höhere Rate dich spürbar belasten würde. Dann ist Sicherheit mehr wert als die Chance auf ein paar Zehntelprozent weniger.
Wenn du sinkende Zinsen erwartest, noch genug Zeit bis zum Ende der Zinsbindung hast und eine höhere Rate verkraften könntest, falls es anders kommt.
Wovon hängen deine Konditionen ab?
Dein alter Zinssatz spielt für die Anschlussfinanzierung keine Rolle mehr. Die Bank schaut neu auf deine Situation – und zwar vor allem auf vier Punkte:
Aktuelles Zinsniveau
Maßgeblich sind die Bauzinsen zum Zeitpunkt des Abschlusses, nicht die von damals.
Deine Bonität
Einkommen, laufende Verpflichtungen und Schufa – vor allem wichtig, wenn du die Bank wechselst.
Höhe der Restschuld
Je weniger noch offen ist, desto geringer das Risiko für die Bank.
Wert der Immobilie
Ist deine Immobilie heute mehr wert, verbessert das deine Verhandlungsposition.
Restschuld und Immobilienwert hängen dabei eng zusammen. Das Verhältnis der beiden nennt man Beleihungsauslauf – und der ist oft der unterschätzte Hebel für einen besseren Zins. Wer zusätzlich Eigenkapital einbringt, zum Beispiel aus Ersparnissen, senkt die Restschuld und damit häufig auch den Zinssatz.
Bleiben wir beim Beispiel von oben: Hat die Immobilie beim Kauf 375.000 € gekostet, lag der Beleihungsauslauf mit 300.000 € Darlehen bei 80 %. Ist sie heute 400.000 € wert, sinkt er mit der Restschuld von rund 235.300 € auf knapp 59 %. Je niedriger dieser Wert, desto bessere Zinsen bekommst du in der Regel angeboten.
Ab wann solltest du dich kümmern?
Früher, als die meisten denken. Deine Bank muss dich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob und zu welchen Konditionen sie weiterfinanziert. Wer erst dann anfängt, hat kaum noch Zeit für einen echten Vergleich. Bewährt hat sich dieser Ablauf:
-
3 bis 5 Jahre vorher
Zinsen beobachten
Behalte die Bauzinsen im Blick. Rechnest du mit steigenden Zinsen, ist jetzt der Zeitraum für ein Forward-Darlehen.
-
Rund 12 Monate vorher
Angebote vergleichen
Frag bei deiner Bank nach einem Verlängerungsangebot und hol Vergleichsangebote anderer Banken ein.
-
3 bis 6 Monate vorher
Vertrag unterschreiben
So bleibt genug Zeit für Prüfung, Grundschuld und Ablösung, und die neue Rate schließt nahtlos an die alte an.
Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)
Hast du dich damals für eine lange Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren entschieden, musst du nicht bis zum Ende warten. Das Gesetz gibt dir nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht: Ab dann kannst du dein Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen und die Restschuld zu aktuellen Konditionen neu finanzieren. Die zehn Jahre zählen dabei nicht ab Vertragsabschluss, sondern ab der vollständigen Auszahlung.
Ein Beispiel: Wurde dein Darlehen am 1. März 2017 vollständig ausgezahlt, endet die Zehnjahresfrist Anfang März 2027. Kündigst du dann, läuft dein Darlehen Anfang September 2027 aus – und deine Anschlussfinanzierung übernimmt.
- Keine Vorfälligkeitsentschädigung: Die Bank darf für diese Kündigung nichts extra berechnen.
- Erst finanzieren, dann kündigen: Zahlst du die Restschuld nicht innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt sie als nicht erfolgt.
Warum sich ein Vergleich lohnt
Ein halber Prozentpunkt klingt nach wenig. Bei einer sechsstelligen Restschuld und zehn Jahren Laufzeit wird daraus aber schnell ein fünfstelliger Betrag. Nehmen wir die Restschuld aus dem Beispiel oben und zwei Angebote mit gleicher Monatsrate:
| Nach 10 Jahren | Angebot A: 4,0 % | Angebot B: 3,5 % |
|---|---|---|
| Restschuld zu Beginn | 235.300 € | 235.300 € |
| Monatsrate | 1.200 € | 1.200 € |
| Gezahlte Zinsen | rund 82.800 € | rund 70.300 € |
| Davon getilgt | rund 61.200 € | rund 73.700 € |
| Restschuld danach | rund 174.100 € | rund 161.600 € |
| Vorteil Angebot B | – | rund 12.500 € |
Vereinfachte Beispielrechnung mit gleicher Rate, ohne Sondertilgungen, monatliche Verrechnung.
Bei gleicher Rate zahlst du mit Angebot B rund 12.500 € weniger Zinsen – und genau dieser Betrag fließt zusätzlich in die Tilgung. Am Ende der Zinsbindung stehst du also auch mit einer deutlich kleineren Restschuld da.
Der Zinssatz allein entscheidet nicht. Zieh von der Ersparnis ab, was ein Wechsel kostet – etwa für Notar und Grundbuch – und achte darauf, dass auch die übrigen Bedingungen passen: Sondertilgungen, Tilgungswechsel und die Länge der neuen Zinsbindung. Erst wenn unterm Strich mehr übrig bleibt, lohnt sich der Wechsel wirklich.
Der wichtigste Schritt ist deshalb fast immer derselbe: Angebote einholen und nebeneinanderlegen. Selbst wenn du am Ende bei deiner Hausbank bleibst, verhandelst du mit einem Vergleichsangebot in der Hand aus einer deutlich besseren Position.
