Ablauf Immobilienverkauf: Schritt für Schritt von der Immobilienbewertung bis zur Übergabe

Der Immobilienverkauf läuft in der Regel nach dem gleichen Muster ab. Damit du eine bessere Vorstellung davon bekommst, worauf du dich einstellen musst, wenn du eine Immobilie verkaufen möchtest, haben wir diese Schritt-für-Schritt-Anleitung erstellt.

Schritt 1: Immobilienbewertung

Jeder Immobilienverkauf beginnt mit der Immobilienbewertung. Es kommen dabei drei unterschiedliche Verfahren zum Einsatz. Das sind das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Bei der Immobilienbewertung bestimmen unterschiedliche Faktoren den Preis, dazu gehören unter anderem die aktuelle Marktlage, die Größe, das Alter, der Zustand und die Lage deiner Immobilie.

Schritt 2: Strategie & Planung

Nimm dir für diesen Schritt ausreichend Zeit, denn er kann maßgeblich zum erfolgreichen Immobilienverkauf beitragen. Überlege dir genau, welche Zielgruppe du ansprechen möchtest. Ist die Immobilie in erster Linie für Familien mit Kindern, Singles oder Paare ohne Kinder interessant? Wie genau und wo möchtest du für die Immobilie werben? Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf? Diese und weitere ähnliche Fragen helfen dir deine Strategie und Planung zu konkretisieren.

Überdies solltest du die Zeit bis zum Verkauf realistisch einplanen. Die Vorbereitung mit der Beschaffung aller Unterlagen nimmt allein schon ein paar Wochen in Anspruch. Auch eventuelle Renovierungsarbeiten müssen zeitlich großzügig eingeplant werden. Es ist außerdem nicht unüblich, dass Käufer sich kurzfristig gegen eine Immobilie entscheiden. Dann beginnt der Prozess von Neuem.

Schritt 3: Vor- und Nachteile eines Maklers abwägen

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, wird sich zwangsläufig mit der Frage beschäftigen müssen, ob die Beauftragung eines Maklers sinnvoll ist. Oder ist es vielleicht besser, den Immobilienverkauf selbst in die Hand zu nehmen? Um dir diese Entscheidung zu erleichtern, haben wir beide Möglichkeiten objektiv aufgeschlüsselt.

Immobilienverkauf durch einen Makler

• enorme Zeitersparnis während des gesamten Prozesses
• Marktkenntnisse und Verhandlungsgeschick aufgrund langjähriger Erfahrung
• professionelle Erstellung des Exposés
• Zugang zu einem großen Netzwerk an potenziellen Käufern
• Rechtssicherheit durch fundiertes Know-how

Immobilienverkauf auf eigene Faust

• Maklerprovision von 3 bis 7 % entfällt
• ohne Maklerprovision ist das Angebot etwas attraktiver
• komplette Kontrolle über den gesamten Verkaufsprozess
• du bestimmst die Geschwindigkeit beim Verkauf ohne Zeitdruck
• persönliche Gestaltung des Exposés

Schritt 4: Organisation der Unterlagen

Es ist ratsam, vor der Veröffentlichung des Exposés alle notwendigen Unterlagen zusammenzutragen. Ansonsten kommt es bei einem Verkauf zu unnötigen Verzögerungen. Im schlimmsten Fall scheitert es an einem fehlenden Dokument. Hier ist eine Auflistung der wichtigsten Unterlagen und woher du sie bekommen kannst.

• Lageplan (Katasteramt)
• Grundriss (Architekt)
• Bebauungsplan (Katasteramt)
• Energieausweis (Energieberater)
• Versicherungsunterlagen (Versicherung)
• Nebenkostenabrechnungen (eigene Unterlagen)
• Baugenehmigungen (Bauamt)
• Renovierungskosten (eigene Unterlagen)

Schritt 5: Immobilie verkaufen per Exposé

Das Exposé ist das Aushängeschild deiner Immobilie. Es sollte daher mit einem gut durchdachten Text verfasst werden. Die Kunst dabei ist, überzeugend zu wirken und dennoch das Wesentliche auf den Punkt zu bringen. Zu lange Textpassagen wirken ermüdend und abschreckend. Korrekte Rechtschreibung und Grammatik sind essenziell.

Das Wichtigste sind jedoch professionelle Fotos. Wenn du dich mit dem Exposé von anderen Angeboten abheben möchtest, kannst du auch Video- und Drohnenaufnahmen in Erwägung ziehen. Bewegte Bilder können einen besseren Eindruck vermitteln.

Schritt 6: Auswahlphase

Nach einer erfolgreichen Vermarktung deiner Immobilie wird es in der Regel nicht lange dauern, bis sich die ersten Interessenten melden. Dann beginnt die Auswahlphase mit Besichtigungsterminen, Bonitätsprüfungen und der finalen Auswahl des Käufers.

Besichtigungstermine durchführen

Du kannst viel Zeit sparen, wenn du eine sorgfältige Vorauswahl triffst. Wenn du einen Makler beauftragt hast, wird er nach diesen Kriterien aussuchen und nur geeignete Kandidaten für einen Besichtigungstermin einladen.

Bonität prüfen

Du kannst die Bonität der Interessenten durch Einkommensnachweise und eine Schufa-Auskunft überprüfen. Auch eine Vorfinanzierungsbestätigung ist hilfreich. Kann der potenzielle Käufer diese vorweisen, ist das ein Beweis dafür, dass er den Kaufpreis durch seine Bank finanzieren könnte.

Auswahl des Käufers

Bei der Auswahl des Käufers hilft neben einer Bonitätsprüfung auch die Beurteilung der Kaufmotivation, der Flexibilität und des allgemeinen Kaufverhaltens. Höre außerdem auf dein Bauchgefühl, das täuscht dich meistens nicht.

Schritt 7: Abschluss

Wurde ein geeigneter Käufer für die Immobilie gefunden, beginnt die Abschlussphase beim Immobilienverkauf. Diese beinhaltet die Erstellung eines Kaufvertrags, die Festlegung eines Notartermins und die Übergabe der Immobilie.

Kaufvertrag erstellen

Der Kaufvertrag ist ein rechtlich verbindliches Dokument, das die Übergabe beim Immobilienverkauf regelt. Eine mündliche Vereinbarung oder ein Handschlag reichen dafür nicht aus. Auf dem Kaufvertrag werden unter anderem folgende Daten erfasst:

• Namen der Parteien
• Beschreibung der Immobilie
• festgelegter Kaufpreis
• Zahlungsinformationen
• vorhandene Schäden und Mängel
• Rechte und Pflichten der Parteien

Notartermin festlegen

Ein Termin beim Notar ist für einen Immobilienverkauf obligatorisch. Er ist ein neutraler Vermittler zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Üblicherweise bestimmt der Käufer einen Notar, da er auch meist das Honorar bezahlt. Zu einem Notartermin müssen folgende Unterlagen mitgenommen werden:

• Steueridentifikationsnummer des Verkäufers und des Käufers
• Personalausweis des Verkäufers und des Käufers
• Kaufvertrag zur Beglaubigung
• weitere vereinbarte Unterlagen

Übergabe der Immobilie

Es ist wichtig, dass du mit der Übergabe der Immobilie wartest, bis das Geld vollständig auf dein Konto eingegangen ist. Bei der Übergabe sollte ein Protokoll geführt werden, auf dem eventuelle Mängel, die Zählerstände, übergebenes Inventar und sonstige Vereinbarungen vermerkt werden. Das Protokoll wird von beiden Parteien unterzeichnet. Anschließend erfolgt die finale Schlüsselübergabe.

FAQ zum Immobilienverkauf

Ich möchte eine geerbte Immobilie verkaufen, benötige ich einen Erbschein?

Zunächst einmal hast du als Miterbe ein Mitspracherecht, was mit einer Immobilie geschehen soll. Die Erbengemeinschaft muss sich darüber einig werden, ob sie die geerbte Immobilie verkaufen möchten. Für den anschließenden Verkauf ist kein Erbschein erforderlich. Es ist jedoch notwendig, dass ein Erbe vor dem Verkauf als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird.

Immobilienverkauf Steuer: Welche Abgaben werden für den Staat fällig?

Es kann beim Immobilienverkauf Steuer in zwei unterschiedlichen Bereichen anfallen: Spekulationssteuer und Erbschaftssteuer. Die Erbschaftssteuer richtet sich zum einen nach dem Wert der Immobilie und zum anderen nach den Freibeträgen, die für den jeweiligen Erben gelten. Überdies kann eine Spekulationssteuer anfallen, die an bestimmte Fristen gebunden ist. Bei vermieteten Objekten beträgt die Frist 10 Jahre. Bei eigengenutzten Immobilien sind es 2 Jahre.

Wie lange dauert es von der Immobilienbewertung bis zur Übergabe?

Das lässt sich nicht pauschal sagen und kommt auf deine individuellen Gegebenheiten an. Im Durchschnitt dauert es aber etwa 3 bis 6 Monate von der Immobilienbewertung bis zur Übergabe.