Schritt für Schritt den Bauantrag stellen
Wenn ihr ein Haus bauen möchtet, benötigt ihr eine Baugenehmigung. Um diese zu erhalten, müsst ihr einen Bauantrag stellen und eine Vielzahl von Unterlagen einreichen. Da das Baurecht allerdings Ländersache ist, können die geforderten Unterlagen und Vorschriften je nach Bundesland variieren. In der folgenden Übersicht zeigen wir euch, welche Unterlagen und Dokumente üblicherweise im Bauantrag enthalten sein sollen.
Die Vorbereitung
Bevor ihr den Bauantrag stellt, solltet ihr einige Dinge vorbereiten, um sicherzustellen, dass der Antrag vollständig und korrekt ist und somit eine höhere Chance auf Genehmigung hat. Dazu solltet ihr euch die Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung für euren Wohnsitz besorgen. Die findet sich meistens in den Online-Portalen der Landesregierungen oder eurer Gemeinde.
Auch die Städte und Gemeinden halten oft Vordrucke der Antragsvorlagen zum Download bereit. Aus ihnen geht ebenfalls hervor, welche Dokumente und Nachweise ihr in eurer Region bringen müsst. Die Unterlagen müssen in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden.
In der Bauordnung des jeweiligen Bundeslandes wird auch geklärt, welche Anforderungen an das Bauvorhaben gestellt werden. Jedes Bundesland hat unterschiedliche Vorschriften, die in Bezug auf Bauvorhaben zu beachten sind. Dies kann beispielsweise die Höhe des Gebäudes, den Abstand zu Nachbargebäuden oder auch den Einsatz erneuerbarer Energien betreffen.
Hinweis: Nehmt euch Zeit zum Ausfüllen des Bauantrags. Wenn ihr euch gründlich auf den Bauantrag vorbereitet, erhöht ihr die Wahrscheinlichkeit einer erfolgreichen Genehmigung und vermeidet somit unnötige Verzögerungen oder Ablehnungen.
Bauantrag schreiben und einreichen
In der Regel wird der Bauantrag von einem Architekten oder einem Bauingenieur erstellt. Diese Person ist dafür verantwortlich, dass der Bauantrag alle erforderlichen Informationen und Unterlagen enthält, um von den zuständigen Behörden genehmigt zu werden.
Der Bauvorlagenberechtigte übernimmt mit seiner Unterschrift die öffentlich-rechtliche Verantwortung für den Bau. Darüber hinaus müsst ihr als Bauherr den Antrag jedoch zusätzlich zum Verfasser unterschreiben. Gemeinsam seid ihr offizielle Antragsteller.
Der Bauherr oder sein beauftragter Architekt oder Bauingenieur reichen den Bauantrag bei der zuständigen Baubehörde ein. Die Baubehörde prüft den Antrag auf Vollständigkeit und Einhaltung der geltenden Vorschriften und gibt anschließend eine Genehmigung oder Ablehnung des Antrags bekannt.
Bei kleineren Bauvorhaben kann auch ein Handwerksmeister die Antragsunterlagen ausfüllen. Welche das sind, könnt ihr im Netz nachlesen. Dort findet ihr die Landesbauverordnungen der einzelnen Bundesländer. Wenn euch das Juristendeutsch zu umständlich ist, geht es aber auch einfacher. Geht zum örtlichen Bauamt (auch Baureferat, Bauaufsichtsamt) und sprecht dort mit einem Mitarbeiter über euer Bauvorhaben.
Bauantragsformular
Das Bauantragsformular könnt ihr bei der zuständigen Baubehörde oder auf der Webseite der Baubehörde herunterladen. In der Regel ist das Bauantragsformular auch auf den Webseiten der Stadt- oder Gemeindeverwaltung verfügbar.
Der Vordruck enthält häufig auch das Formular für die Zustimmungserklärung der Nachbarn und eine Baulastenerklärung. Diese können von Bedeutung sein, wenn euer Bauvorhaben die Rechte Dritter einschränkt. Beispielsweise ist das der Fall, wenn die Abstandsflächen unterschritten werden.
Auskunft aus dem Liegenschaftskataster
Die Liegenschaftskarte wird auch als Katasterkarte oder Flurkarte bezeichnet. Sie ist ein amtliches Register, das die Liegenschaften (Grundstücke und Gebäude) in einer Gemeinde oder einem Landkreis erfasst und dokumentiert. Es gibt Auskunft über die Lage, Größe, Grenzen, Eigentumsverhältnisse und Nutzungsarten von Grundstücken.
Ihr bekommt es bei der zuständigen Baubehörde oder einem Vermessungsingenieur gegen eine geringe Gebühr. Wenn ihr den Bauantrag stellt, muss eine der drei einzureichenden Karten in der Regel beglaubigt sein.
Freiflächenplan
In der Regel benötigt ihr für den Bauantrag, neben einem Auszug aus dem Liegenschaftskataster, auch einen Freiflächenplan.
Der Auszug aus dem Liegenschaftskataster gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse, die Grenzen des Grundstücks, vorhandene Baurechte und gegebenenfalls Belastungen oder Beschränkungen, die den Bauantrag beeinflussen können.
Der Freiflächenplan zeigt die geplante Bebauung sowie die Abstände zum Nachbargrundstück und den öffentlichen Verkehrsflächen. Zudem müssen die Lage der Zufahrten, Stellplätze und Abstellflächen dargestellt werden. Außerdem enthält er die genaue Bezeichnung (Straße und Hausnummern) des Grundstücks und gibt Auskunft über Entwässerung und Abwasserbehandlung.
Bauzeichnungen
Die Bauzeichnungen zeigen die Grundrisse, den Schnitt und die unterschiedlichen Ansichten eures Bauvorhabens. In einer Bauzeichnung werden oft auch die Räume nach ihrer künftigen Nutzung bezeichnet. Auch die Art des Baumaterials wird genannt. Der geforderte Maßstab ist in der Regel 1:100.
Baubeschreibung
Die Baubeschreibung ist ein schriftliches Dokument, das euer Bauvorhaben beschreibt und alle wesentlichen Details und Informationen enthält, die für die Ausführung des Projekts relevant sind.
In der Baubeschreibung werden unter anderem Angaben zu folgenden Aspekten gemacht:
- Bauweise und Konstruktion: Hier wird beschrieben, welche Baumaterialien verwendet werden, wie die Gebäudekonstruktion aussieht und welche statischen Anforderungen zu erfüllen sind.
- Raumaufteilung und Funktionsbereiche: Die Baubeschreibung gibt Auskunft darüber, welche Räume das Gebäude umfasst, welche Funktionen sie haben und wie sie angeordnet sind.
- Ausstattung: Hier werden Informationen zur geplanten Ausstattung des Gebäudes, wie zum Beispiel Fenster, Türen, Böden und Sanitäreinrichtungen, gemacht.
- Energieeffizienz: In der Baubeschreibung werden auch Angaben zur Energieeffizienz des Gebäudes gemacht, zum Beispiel welche Dämmstoffe verwendet werden und welche Heizungsanlage vorgesehen ist.
Die Baubeschreibung muss in der Regel von einem sachverständigen Planer oder Architekten erstellt werden. Sie ist ein wichtiger Bestandteil des Bauantrags, da sie den zuständigen Baubehörden einen genauen Einblick in das geplante Bauvorhaben gibt.
Aber achtet darauf, dass das Schriftstück möglichst detailliert über euer Bauvorhaben Auskunft gibt, wenn ihr den Bauantrag stellt. Denn die Baubeschreibung ist auch die spätere Vertragsgrundlage und definiert, welche Leistungen der Architekt und die Baufirmen tatsächlich erbringen müssen. Um auf der sicheren Seite zu sein, könnt ihr den Text von einem unabhängigen Gutachter prüfen lassen. Denn sind die Angaben unvollständig, können unter Umständen teure Nachforderungen entstehen.
Bebaute und unbebaute Grundstücksfläche berechnen
Bei den Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche geht es um die Ermittlung …
- … der bebauten Fläche,
- … des umbauten Raumes,
- … der Grundflächenzahl,
- … der Geschossflächenzahl.
Auch eine mögliche Aufteilung in Wohn- und Nutzfläche wird hier dokumentiert. Die Kosten werden ebenfalls aufgeführt. Meistens erfolgt eine Unterteilung in Rohbau- und Gesamtkosten.
Technische Nachweise
Je nach Bauvorhaben müsst ihr, beziehungsweise euer Architekt, einen Sicherheitsnachweis erbringen, wenn ihr den Bauantrag stellt beziehungsweise eine Baugenehmigung erhalten wollt. Hier geht es um die Standsicherheit, also die Statik des Gebäudes. Zusätzlich fordern einige Baubehörden einen Wärmeschutz-, Schallschutz- und Brandschutznachweis. Erkundigt euch im Vorfeld, ob das für euer Bauvorhaben notwendig ist.
Erschließung des Grundstücks
Baut ihr in einem erschlossenen Baugebiet, sind die Angaben zur Erschließung des Grundstücks schnell gemacht. Die Leitungen liegen dann schon vor eurer künftigen Haustür. Wollt ihr auf einem noch nicht erschlossenen Grundstück bauen, ist dieser Punkt zentral. Besprecht unbedingt im Vorfeld, ob eine Erschließung überhaupt möglich ist und was diese euch kosten würde.
Nachweis zu Pkw-Stellplätzen
In den meisten Bundesländern müssen Bauherren bei einem Neubau für ausreichend Stellfläche für Pkw sorgen oder eine Ablösesumme an die Gemeinde entrichten. Macht euch schlau, wie in eurem Bundesland derzeit die Rechtslage ist.
Der Abweichungsantrag
Ein Abweichungsantrag ist ein Antrag, mit dem von den geltenden Vorschriften und Planungen abgewichen werden soll. Ein solcher Antrag kann gestellt werden, wenn zum Beispiel eine geplante Baumaßnahme nicht den örtlichen Bebauungsplänen oder den Bauvorschriften entspricht.
In der Regel wird ein Abweichungsantrag bei der zuständigen Baubehörde gestellt. Der Antragsteller muss in diesem Fall in der Regel nachweisen, dass die Abweichung von den Vorschriften aus bestimmten Gründen notwendig ist und dass dadurch keine Nachteile für andere Grundstückseigentümer oder die Umgebung entstehen.
Typische Gründe für einen Abweichungsantrag können beispielsweise sein:
- Die Einhaltung der Vorschriften würde zu unverhältnismäßig hohen Kosten führen.
- Die Einhaltung der Vorschriften würde zu unzumutbaren Einschränkungen in der Nutzung des Grundstücks führen.
- Eine Abweichung von den Vorschriften ist aus technischen Gründen oder aufgrund besonderer topographischer Gegebenheiten notwendig.
Ein Abweichungsantrag ist jedoch keine Garantie dafür, dass die Abweichung genehmigt wird. In der Regel prüfen die zuständigen Behörden den Antrag sorgfältig und entscheiden im Einzelfall, ob eine Abweichung gerechtfertigt ist.
Checkliste: 5 Schritte zur Baugenehmigung
Hier noch einmal in der Übersicht die einzelnen Schritte vom Bauantrag zur Baugenehmigung:
- Landesbauordnung und die Bauvorlagenverordnung studieren: Lest euch die im Land und der Gemeinde gültigen Verordnungen durch. Macht euch über so viele Details wie möglich schlau und besorgt euch die Infos dazu über das Netz oder vor Ort beim Bauamt.
- Chancen durch Bauvorabfrage prüfen: Macht einen Termin bei örtlichen Bauamt. Ein persönliches Gespräch beseitigt so manche Unklarheit und bewahrt euch vor Fehlern. Vor allem dann, wenn ihr vom Bebauungplan abweichen wollt.
- Mit dem Bauvorlageberechtigen sprechen: Wie beschrieben muss offiziell ein Fachmann/eine Fachfrau den Bauantrag stellen. Sprecht euch mit ihm/ihr ab: Was könnt ihr selbst an Unterlagen beschaffen, was nur der Experte/die Expertin?
- Unterlagen für den Bauantrag sammeln: Stellt sicher, dass ihr alle nötigen Dokumente beisammen habt, bevor ihr den Bauantrag stellt. Fragt auch hier vorher im Bauamt nach, welche Unterlagen genau benötigt werden.
- Bauantrag stellen: Gemeinsam mit eurem Bauvorlagenberechtigten unterschreibt ihr den Bauantrag und reicht ihn ein.
Checkliste: Wichtige Unterlagen für die Baugenehmigung
Und hier die Unterlagen, die das Bauamt in der Regel sehen will. ACHTUNG: Dies ist nur eine allgemeine Übersicht. Aufgrund der verschiedenen Landesbauordnungen kann es sein, dass ihr eventuell noch abweichende Dokumente einreichen müsst.
- Ausgefülltes Bauantragsformular
- Auszug aus der Liegenschaftskarte
- Lage- und Freiflächenplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung
- Berechnungen zur bebauten und unbebauten Grundstücksfläche
- Technische Nachweise
- Angaben zur Erschließung des Grundstücks
- Nachweis zu Pkw-Stellplätzen
- Eventuell Abweichungsantrag
- Unterschrift nicht vergessen
