Checkliste Wohnungskauf

Häufig sind die Fragen rund um den Wohnungskauf dieselben wie beim Hauskauf. Aber eben nicht alle. Unsere Checkliste hilft euch, die richtigen Fragen zu stellen, damit ihr die Kaufentscheidung auf Grundlage von Fakten trefft.

Vor dem Kauf eurer Traumwohnung, gibt es Unmengen von Fragen, die euch vermutlich durch den Kopf schwirren. Wo ist die beste Lage, was ist wichtig bei der Besichtigung, wer gibt Tipps zur Finanzierung und wie ist das eigentlich mit dem Hausgeld bei Eigentumswohnungen? Mit unserer Checkliste zum Wohnungskauf möchten wir euch unterstützen.

Checkliste für die Traumwohnung

Es gibt vielfältige Gründe eine Wohnung zu kaufen. Für die einen ist die Eigentumswohnung eine Einsteigerimmobilie und sie planen sie langfristig wieder zu verkaufen und in ein Eigenheim zu investieren. Andere möchten einfach gerne in einer Wohnung in der Stadt leben. Außerdem werden Wohnungen auch als Anlageobjekt genutzt und vermietet.

So unterschiedlich die Hintergründe eurer Kaufentscheidung sind, so unterschiedlich müssen auch die Fragen sein, die ihr euch vor dem Wohnungskauf stellen solltet.

• Wo wollen wir leben: In der Stadt oder auf dem Land? Im Zentrum oder außerhalb?
• Bleiben wir in der Nähe unseres bisherigen Wohnorts oder gibt es auch Gründe, eine andere Region/Stadt in Erwägung zu ziehen (Wohnort der Eltern, Schwiegereltern oder von Freunden, attraktivere Immobilienpreise, bessere Infrastruktur, Nähe zu Jobs…)
• Soll die Wohnung in einem Alt- oder einem Neubau sein?
• Wie viele Wohneinheiten soll es im Haus höchstens geben?
• Brauchen wir Kitas, Schulen, Spielplätze und Sportanlagen in direkter Nähe oder reicht es uns, wenn wir sie mit dem Rad schnell erreichen können?
• Wie wichtig ist die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel?
• Brauchen wir jetzt oder eventuell in naher Zukunft eine Ladestation für Elektroautos in der Nähe?
• Brauchen wir einen Supermarkt um die Ecke?
• Welchen finanziellen Rahmen haben wir? Was darf die Wohnung inklusive aller Kaufnebenkosten kosten?

Zusätzlich für Vermieter oder Käufer, die mittelfristig weiterverkaufen wollen:

• Ist die Lage für Mieter/Käufer interessant?
• Für welche Zielgruppe soll sich die Wohnung eignen? (Single, Familie, Preissegment)
• Wird die Wohnung ihren Wert langfristig halten können? (erkundigt euch zum Beispiel beim Bauamt nach geplanten Bauvorhaben in der Nähe)
• Ist die Wohnung in meiner Nähe, um schnell vor Ort zu sein, wenn es Probleme gibt?

Checkliste für die Wohnungssuche

Habt ihr die ersten Fragen geklärt und nun ein genaueres Bild von eurer Traumwohnung startet die Wohnungssuche. Bedenkt, dass der aktuelle Wohnungsmarkt hart umkämpft ist und ihr nicht die einzigen seid, die auf der Suche nach einer Wohnung sind. Stellt euch dementsprechend drauf ein, dass ihr nicht schon morgen in eure Traumwohnung einziehen werdet. Um das passende Objekt zu finden, werdet ihr etwas Zeit brauchen. Schließlich wollt ihr auch nicht zu viele Kompromisse eingehen. Auf diesen Wegen könnt ihr fündig werden:

• Nutzt die bekannten Immobilienportale und richtet dort Suchagenten ein. Sie informieren euch regelmäßig per Mail über neue Wohnungen
• Schaltet Anzeigen in der Lokalpresse (Gratisblätter, Tageszeitungen)
• Beauftragt einen Makler.
• Klebt in euren Wunsch-Wohngegenden Handzettel an Bushaltestellen, Laternenmasten oder an die Supermarkt-Pinnwand.
• Lasst Freunde, Bekannte und Kollegen wissen, dass ihr einen Wohnungskauf plant. Auch bei der Wohnungssuche hilft Vitamin B.

Zusätzlich für Vermieter:

• Erkundigt euch bei uns oder eurem Finanzberater nach Wohnungen als Anlageobjekte.

Checkliste für die Besichtigung

Es bietet sich an bei der ersten Wohnungsbesichtigung möglichst viele Informationen zu sammeln, um die Kaufentscheidung über die Wohnung auf Grundlage von Fakten zu treffen und sich nicht auf das reine Bauchgefühl zu verlassen. Schließlich geht es hier um viel Geld.

Achtet darauf die Wohnung tagsüber (im Winter vor 16 Uhr) zu besichtigen. Das hilft euch besser einschätzen zu können, in welchem Zimmer die Sonne scheint und wie günstig oder ungünstig ein Balkon oder eine Terrasse liegen.

Nützlich sind bei einer Wohnungsbesichtigung ein Smartphone, ein Zollstock (oder Vermessungs-App) und ein Kompass. Sind die Decken so hoch wie im Exposé angegeben? Hat das Kinderzimmer tatsächlich 25 Quadratmeter? Fotos helfen dir, vorhandene Mängel und einen eventuellen Renovierungsbedarf zu dokumentieren.

Als Unterstützung könnt ihr einen Sachverständigen mitnehmen, der nicht nur die Wohnung, sondern auch das ganze Gebäude auf Herz und Nieren prüft. Er kann euch auch sagen, welche Nachrüstpflichten euch als Käufer erwarten.

Wichtige Fragen bei der Wohnungsbesichtigung:

Außen

• Wann wurde das Haus gebaut?
• Handelt es sich um Massivhaus (verputzt oder unverputzt), Fertighaus oder Holzhaus?
• Wurden seitdem Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt?
• Ist der äußere Eindruck gepflegt?
• Sind auf den ersten Blick Mängel sichtbar?
• Ist die Bausubstanz in einem guten Zustand (gibt oder gab es Probleme mit Schimmel, Nässe oder Schwamm)?
• Ist das Haus gedämmt (schon im Originalbau oder nachgerüstet)?
• Wie alt ist das Dach und wie ist es gedämmt?

Wohnung

• Sind die Größe und Aufteilung der Wohnung euren Bedürfnissen angemessen? Heute und auch, wenn die Familie noch wächst?
• In welchem Zustand sind die Fußböden?
• Wie hoch sind die Decken?
• Aus welchem Material sind die Fenster und wie alt sind sie?
• Sind die elektrischen Leitungen in einem guten Zustand (Bei Neubauten: Habt ihr noch Einfluss auf Anzahl und Lage der Steckdosen und Lichtschalter)
• Sind die Wasserleitungen in einem guten Zustand und wie erfolgt die Warmwasseraufbereitung für die Wohneinheiten?
• Gibt es genug Platz und die entsprechenden Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner?
• Gibt es auf dem Dach oder im Keller Stauraum, der zur Wohnung gehört?
• In welchem Zustand sind die Badezimmer? Ist für eure Bedürfnisse eine Renovierung notwendig?
• Ist die Küche für euch nutzbar oder müsste eine neue eingebaut werden?
• Hat die Wohnung einen Balkon oder eine Terrasse? Falls ja, wann scheint dort die Sonne?
• Ist die Wohnungstür sicher? Gibt es einen Türspion?

Gemeinschaftsbereiche

• Entspricht die Eingangstür modernen Standards (Einbruchschutz)?
• Wie sieht die Klingelanlage aus?
• Gibt es eine Gegensprechanlage?
• Wo sind die Briefkästen?
• Was für ein Eindruck macht der Eingangsbereich und das Treppenhaus?
• Gibt es einen Fahrstuhl?
• Sind Abstellmöglichkeiten für Fahrräder und Kinderwagen vorhanden?
• Gibt es einen Waschkeller mit Platz für Waschmaschine und Trockner oder gibt es Gemeinschaftsgeräte?
• Gibt es einen Gemeinschaftsgarten oder sind Gartenteile einzelnen Wohnungen zugeordnet?
• Ist eine Garage oder PKW-Stellplätze vorhanden? (Falls ja, müssen sie zusätzlich erworben oder gemietet werden?)
• Wie werden die Gemeinschaftsbereiche von der Hausgemeinschaft gepflegt? (Gibt es zum Beispiel einen Garten- und Treppenhausdienst oder werden dafür Dienstleister beschäftigt? Gibt es einen Hausmeister?)

Nachbarschaft

• Wer wohnt in den Wohnungen neben, unter und über dem Objekt?
• Wer wohnt sonst noch im Haus?
• Welchen Eindruck habt ihr von den Häusern in der Nachbarschaft?
• Gibt es Verkehrslärm?
• Macht nach der Besichtigung am besten einen Spaziergang in der Nachbarschaft. So bekommt ihr ein Gefühl für die Wohngegend.
• Wenn ihr ernsthaft interessiert seid, könnt ihr auch bei den direkten Nachbarn klingeln, euch nett vorstellen und erkundigen, wie zufrieden sie mit ihrer Wohnung sind.

Einige Fakten erfahrt ihr auch aus dem Exposé oder ihr könnt sie direkt beim Makler oder Verkäufer erfragen

• Wie sieht der Grundriss aus?
• Wie viel Quadratmeter Wohn- und Nutzfläche gehören zur Wohnung?
• Was steht im Grundbuchauszug und im Energieausweis?
• Wie hoch war bisher das monatliche Hausgeld, das auf alle Eigentümer im Haus umgelegt wird? Und wie sieht der Verteilungsschlüssel aus?
• Lasst euch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen zeigen (wichtig, falls bereits teure Modernisierungsmaßnahmen beschlossen wurden).
• Welche Einbauten sollen mit verkauft werden (zum Beispiel Küche)?

Fragen ans Bauamt oder Blick ins Grundbuch:

• Sind in der Nachbarschaft Neubauten oder Straßensanierungen geplant, die eure Pläne oder Vorstellungen beeinträchtigen oder sogar Kosten verursachen können?
• Steht das Gebäude (einzeln oder als Ensemble) unter Denkmalschutz?

Checkliste für Energie und Zukunft

Um einen Überblick über die anstehenden Kosten nach einem Wohnungskauf zu bekommen, ist es auch wichtig zu wissen, welche Kosten sie künftig regelmäßig verursachen wird. Neben monatlichen Kreditraten belasten besonders die Kosten für Heizung und Warmwasser das Budget. Deswegen ist es wichtig, dass euer Kaufobjekt schon jetzt mit einer energieeffizienten Heizungsanlage ausgerüstet ist.

Eine mögliche Nachrüstung ist in einem Mehrfamilienhaus nicht allein eure Entscheidung. Auch in der langfristigen Nutzung des Wohnraums seid ihr in einer Wohnung nicht so flexibel wie in einem Haus. Muss sie später einmal seniorengerecht umgebaut werden, darf die Eigentümergemeinschaft in manchen Punkten mitreden. Zum Beispiel, wenn es um den nachträglichen Einbau eines Fahrstuhls geht.

• Was für eine Heizungsanlage hat das Haus heute?
• Plant die Eigentümergemeinschaft auf eine energieeffizientere Heizungsanlage umzurüsten?
• Welche Energiewerte hat das Haus aktuell (Energieausweis)?
• Gibt es im Hinblick auf eine Fassadendämmung oder ähnliche Maßnahmen Pläne der Eigentümer?
• Muss das Dach mittelfristig neu gedeckt werden?
• Kann die Wohnung barrierefrei genutzt werden, wenn es künftig notwendig wird?
• Wären Umbaumaßnahmen erforderlich, um die Wohnung auch im Alter oder bei einer unvorhergesehenen körperlichen Beeinträchtigung zu nutzen?

Wer eine Wohnung kaufen will, sollte bei der Besichtigung Fotos machen.

Checkliste für die Finanzierung

Mit Blick auf die Finanzierungsanfrage ist es egal, ob ihr eine Wohnung oder ein Haus finanziert. Als Hausbesitzer habt ihr später jedoch mehr Freiheiten und Entscheidungsmöglichkeiten, wenn es um die Sanierung und Instandsetzung geht. Hausbesitzer entscheiden selbst, wann das Dach neu gedeckt wird. Spricht sich jedoch die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft für eine neue Heizung aus, müsst ihr die Kosten auch mittragen, wenn ihr dagegen gestimmt habt.

• Wie viel Eigenkapital könnt ihr einbringen? Optimal sind 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital ihr mitbringt, desto geringer ist die monatliche Belastung und desto schneller könnt ihr die Schulden abtragen.
• Sprecht mit eurer Hausbank
• Findet gemeinsam mit eurem Berater einen guten Mittelweg zwischen anfangs möglichst hoher Tilgungsrate und einer für euch gut machbaren Monatsrate.
• Erkundigt euch nach Sondertilgungsoptionen. Das ist besonders dann sinnvoll, wenn ihr in naher Zukunft mit größeren finanziellen Zuwendungen rechnet (zum Beispiel eine Erbschaft)
• Überlegt mit Blick auf das aktuelle Zinsniveau, welche Kreditlaufzeit angemessen ist.
• Versucht so zu planen, dass ihr zu Rentenbeginn schuldenfrei seid.

Zusätzlich für Vermieter

• Wie hoch soll die künftige Miete sein (Mietspiegel)?
• Stehen die Kosten für einen eventuellen Kredit in einem positiven Verhältnis zu den erwarteten Mieteinnahmen (Gewinn)?

Was kostet die Wohnung wirklich?

• Kaufpreis
• Grunderwerbsteuer
• Kosten für Notar und Makler
• Kosten für den Grundbucheintrag
• eventuelle Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen
• Kosten für euren Umzug
• mögliche Mehrfachbelastung durch Mietzahlungen bei vorzeitiger Kündigung eurer alten Wohnung
• Wie hoch werden eure Nebenkosten und die Umlage für die Hauskosten monatlich sein (Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr, Grundsteuer Versicherungen, Gehwegreinigung, GEZ-Gebühr, Rücklagen für höhere Hauskosten oder notwendige Umbauten)

Checkliste für den Kaufvertrag

Ihr habt es endlich die passende Wohnung für euch gefunden? Glückwunsch! Hat die Bank auch grünes Licht gegeben, führt euch der nächste Schritt zum Notar. Er wird den Kaufvertrag aufsetzen.

• Prüft den Vertrag in Ruhe! Dazu habt ihr reichlich Zeit, denn er muss euch zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen.
• Bleibt mit eurer Bank in Kontakt und legt den Notartermin so, dass die Zusage der Bank bis dahin vorliegt.
• Den Kaufvertrag solltet ihr erst unterschreiben, wenn die Finanzierungsbestätigung vorliegt!

Fazit zum Wohnungskauf

Beim Wohnungskauf kommen ähnliche Fragen auf wie bei einem Hauskauf. Der Käufer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus sollte sich im Klaren sein, dass er zukünftig in vielen Fragen vom Votum der Eigentümergemeinschaft abhängig ist. Es kann durchaus sinnvoll sein, sich vor dem Wohnungskauf zu erkundigen, wie Eigentümergemeinschaft bisher miteinander klargekommen ist.

Konntet ihr alle Fragen zu eurer Zufriedenheit beantworten, gibt es durchaus viele Vorteile Teil einer Eigentümergemeinschaft zu sein. Denn während der Hauseigentümer das neue Dach alleine zahlt, teilen sich die Wohnungseigentümer die Kosten.