Der Bebauungsplan: dein umfassender Ratgeber!

In diesem umfassenden Ratgeber befassen wir uns mit dem Bebauungsplan. Wir klären, was es damit genau auf sich hat, welchen Zweck dieser erfüllt, was die Zeichen bedeuten und wo man ihn einsehen kann. Überdies erfährst du, was ein vorhabenbezogener, qualifizierter und einfacher Bebauungsplan ist.

Was ist ein Bebauungsplan?

Die Aufgabe von einem Bebauungsplan ist es, die Art und Weise der Bebauung zu regeln. Im Gegensatz zu einem Flächennutzungsplan bezieht sich ein Bebauungsplan immer auf ein spezifisches Gebiet einer Gemeinde. Rein rechtlich handelt es sich bei einem Bebauungsplan um eine Satzung, die dem Ortsrecht der Gemeinde obliegt.

Sinn & Zweck von einem Bebauungsplan

Stell dir vor, jeder Bauherr würde sein Vorhaben ohne Einhaltung von Regeln oder vorgegebenen Standards umsetzen. Das Ergebnis wäre sehr chaotisch. Der Bebauungsplan erfüllt aber noch weitreichendere Zwecke, die nicht sofort offensichtlich sind.

Dazu gehören unter anderem:

• Umwelt- und Klimaschutz: Im Bebauungsplan werden Maßnahmen berücksichtigt, die dem Schutz der Umwelt und der Anpassung an den Klimawandel dienen. Dazu gehören die Festsetzung von Grünflächen, der Erhalt des Baumbestandes und die Integration von Biotopen. Überdies werden durch entsprechende Bauvorschriften Energieeffizienz und nachhaltiges Bauen gefördert.
• Erhaltung des Landschafts- und Ortsbildes: Der Plan trägt dazu bei, das charakteristische Landschafts- und Ortsbild zu erhalten. Dazu werden teilweise genaue Vorgaben zur Gestaltung der Gebäude gemacht. Historisch oder landschaftlich bedeutende Objekte werden besonders geschützt und bei der Planung berücksichtigt. Damit wird das kulturelle Erbe bewahrt.
• Förderung von Nachhaltigkeit: Durch die Förderung einer kompakten und ressourcenschonenden Bauweise kann der Bebauungsplan eine nachhaltige Entwicklung unterstützen.
• Gewährleistung einer sozialgerechten Bodenordnung: Durch den Bebauungsplan wird eine gerechte und sozialverträgliche Bodennutzung sichergestellt. Durch die Festsetzung von Flächen für sozialen Wohnungsbau, Altenheime, Kindergärten, Schulen und Freizeitangebote wird ein ausgewogenes Angebot für alle Bevölkerungsgruppen geschaffen.
• Verantwortung im Hinblick auf kommende Generationen: Auch die langfristigen Auswirkungen von Entscheidungen der Gegenwart auf die Zukunft werden berücksichtigt. Durch die nachhaltige Nutzung von Ressourcen und die Schaffung einer lebenswerten Umwelt wird die Lebensqualität zukünftiger Generationen sichergestellt.

Einfacher Bebauungsplan

Es ist gesetzlich nicht verpflichtend, alle Festsetzungen in einem Bebauungsplan zu definieren. Jedoch handelt es sich dann in diesem Fall nicht um ein rechtsverbindliches Dokument, wie bei einem qualifizierten Bebauungsplan. Einfach heißt übrigens nicht, dass das Verfahren dadurch schneller oder unkomplizierter erfolgt. Es müssen die gleichen Schritte durchlaufen werden.

Im Vergleich zu einem qualifizierten Bebauungsplan beinhaltet ein einfacher Bebauungsplan also weniger Details. Ein einfacher Bebauungsplan legt meist nur Angaben wie die allgemeine Art der baulichen Nutzung, die zulässige Gebäudehöhe und die überbaubaren Flächen eines Grundstücks fest.

In erster Linie geht es im Bebauungsplan darum, ob das geplante Vorhaben zur Umgebung passt. Schauen wir uns das an einem einfachen Beispiel genauer an. Angenommen, der Bebauungsplan der Gemeinde regelt, dass in dem Gebiet nur Einfamilienhäuser mit einer maximalen Höhe von 15 Metern und einer Grundfläche von 200 Quadratmetern errichtet werden dürfen. Hat dein geplantes Haus eine Grundfläche von 150 Quadratmetern und eine Höhe von 10 Metern, ist alles in Ordnung und du kannst mit deinem Vorhaben fortfahren.

Qualifizierter Bebauungsplan

Ein qualifizierter Bebauungsplan muss vier Mindestfestsetzungen enthalten, damit er die Anforderungen erfüllt. Dabei handelt es sich um:

1. Maß der baulichen Nutzung
2. Art der baulichen Nutzung
3. öffentliche Verkehrsflächen
4. überbaubare Grundstücksflächen

Fehlt auch nur eine dieser Festsetzungen, dann ist es kein qualifizierter Bebauungsplan, sondern ein einfacher Bebauungsplan. Ein qualifizierter Bebauungsplan hat seine rechtliche Grundlage in § 30 Absatz 1 BauGB.

Je nach Gemeinde sind weitere Angaben wie die Bauweise der Immobilie, die Dachform, Details zu den Stellplätzen oder die Art der Wärmeerzeugung definiert. Überdies kann abhängig von der Region auch die Wahl der Farbe und des Materials vorgegeben sein.

Sollte die Vereinbarkeit gegeben sein, werden im nächsten Schritt die Gebietsverträglichkeit, die gesicherte Erschließung und mögliche Ausnahmen sowie Befreiungen geprüft.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan

Ein vorhabenbezogener Bebauungsplan ist eine Sonderform der Bebauungspläne. Dieser wird durch den Antragsteller mithilfe von einem Vorhaben- und Erschließungsplan bei der Gemeinde eingereicht. Der Antragsteller verpflichtet sich zur Umsetzung innerhalb einer vorgegebenen Frist und überdies zur Übernahme der Erschließungs- und Planungskosten. Die Kostenübernahme kann teilweise oder ganz festgelegt werden.

Wenn die vereinbarte Frist nicht eingehalten wird, hat die Gemeinde das Recht, diesen vorhabenbezogenen Bebauungsplan für ungültig zu erklären. Die Bebauung erfolgt im Gegensatz zum regulären Bebauungsplan in enger Abstimmung mit der Vorstellung der Gemeinde.

Ein weiteres wesentliches Merkmal ist, dass ein vorhabenbezogener Bebauungsplan die Planungshoheit vollständig in die Verantwortung der Gemeinde legt. Überdies ist die Gemeinde nicht an den im § 9 BauGB vorgeschriebenen Festsetzungskatalog gebunden. Ein Rechtsanspruch für die Umsetzung des Vorhabens gibt es nicht.

Bebauungsplan Zeichenerklärung

Ein Bebauungsplan ist sehr umfangreich und hat eine Vielzahl von Zeichen und Symbolen, die verwirrend wirken können. Dies alles zu erklären würde den Rahmen des Artikels sprengen, aber wir gehen auf die wesentlichsten Kürzel ein, damit du dir einen ersten Eindruck verschaffen kannst.

Wenn du einen Bebauungsplan vor dir hast, wird dir die Art der baulichen Nutzung zuerst auffallen. Es handelt sich dabei um Kürzel, die definieren, welche Art der Bebauung dort vorgeschrieben ist.

Hier ist eine übersichtliche Bebauungsplan Zeichenerklärung:

• W: Wohnbaufläche
• WR: reines Wohnbaugebiet
• WB: besonderes Wohnbaugebiet
• WA: allgemeines Wohnbaugebiet
• WS: Kleinsiedlungsgebiet
• G: gewerbliche Baufläche
• GE: Gewerbegebiet
• GI: Industriegebiet
• MK: Kerngebiet
• M: gemischte Baufläche
• MI: Mischgebiet
• SO: Sondergebiet

Auch das Maß der baulichen Nutzung ist im Bebauungsplan vorgeschrieben.

• GFZ: Geschossflächenzahl
• GF: Geschossfläche
• BMZ: Baumassenzahl
• BM: Baumasse
• GRZ: Grundflächenzahl

Die Form des Daches ist ebenfalls im Bebauungsplan definiert:

• FD: Flachdach
• SD: Satteldach
• TD: Tonnendach
• PD: Pultdach
• ZD: Zeltdach
• MD: Mansarddach
• WD: Walmdach
• KWD: Krüppelwalmdach

Wie kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Wenn du einen Bebauungsplan einsehen möchtest, kannst du einfach zum Bauamt in deiner Gemeinde gehen. In manchen Kommunen wird dafür eine Gebühr fällig. Teilweise können Bebauungspläne auch online eingesehen werden. Im Gegensatz zu Einträgen im Grundbuch, darf jeder Einsicht in einen Bebauungsplan nehmen. Es bietet sich an, diesen Termin mit einem Besuch beim Bauamt zu verbinden, um konkrete Fragen zum Bauvorhaben zu klären.

Fazit

Jetzt weißt du alles Wichtige zum Thema Bebauungsplan. Solltest du dazu oder zu einer Finanzierung weitere Informationen benötigen, freuen wir uns auf deine Anfrage. Wir sind der richtige Ansprechpartner, egal ob du erst einmal das Budget prüfen möchtest oder bereits eine Immobilie im Auge hast.