Energieausweis: Alle wichtigen Fakten
Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist geregelt, dass Immobilieneigentümer bei Neuvermietung oder bei Verkauf der Immobilie verpflichtet sind einen Energieausweis vorzulegen. Das Gesetz gibt genau an, welche Art Energieausweis ihr braucht und wer diesen ausstellen darf. Die Kosten für die Ausstellung eines Energieausweises müssen individuell ermittelt werden, da sie von verschiedenen Faktoren abhängig sind. Daher werden diese nicht im Gesetz festgelegt.
Erfahrt in folgendem Artikel, wie ihr einen Energieausweis beantragt und was ihr beachten müsst.
Energieausweis: Was ist das?
Ein Energieausweis ist ein Immobilien-Steckbrief. In diesem Steckbrief erhaltet ihr eine Übersicht über die Energieeffizienz und zu den anfallenden Energiekosten einer Immobilie. Anhand einer Farbskala könnt ihr erkennen wie gut oder schlecht die Energieeffizienz des Gebäudes ist. Den Energieverbrauch beziehungsweise Energiebedarf wird in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Die Skala reicht von 0 (dunkelgrün) bis 250 (rot). Der Energieausweis teilt Häuser in insgesamt neun unterschiedliche Kategorien von A+ bis H ein.
Welche Arten von Energieausweis gibt es?
Grundsätzlich gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis.
Bei einem Bedarfsausweis wird der Energiebedarf hochgerechnet ohne tatsächliche Verbrauchswerte zu haben. Die Hochrechnung erfolgt aufgrund der Bausubstanz und der Anlagentechnik, zum Beispiel für Heizung und Wasser. Der Bedarfsausweis ist also unabhängig vom Nutzungsverhalten der Bewohner. Er zeigt an, wie hoch der Energiebedarf entsprechend der Bauweise üblicherweise sein sollte. Dieses Verfahren ist sehr aufwendig und deswegen kostet ein Bedarfsausweis mehr Geld als ein Verbrauchsausweis.
Wie der Name schon vermuten lässt, wird ein Verbrauchsausweis anhand des tatsächlichen Energieverbrauchs erstellt. Als Grundlage dienen unter anderem Daten aus den Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Das macht die Berechnung einfacher und die Ausstellung des Ausweises günstiger.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis – Welchen Ausweis brauche ich?
Der Verbrauchsausweis ist zwar günstiger, aber leider auch weniger aussagekräftig und nicht in jedem Fall zugelassen. Da er aufgrund der tatsächlichen Verbrauchsdaten erstellt wird, ist das Fazit stark vom Eigentümer abhängig und sagt im Zweifel wenig über das Gebäude aus. Heizt ein Bewohner weniger, senkt das natürlich die Kosten. Heizt er viel, dann ist der Wert im Energieausweis entsprechend höher.
Als Eigentümer steht es euch frei, ob ihr einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis erstellen lasst. Einzige Ausnahme: Ein Bedarfsausweis ist verpflichtend für Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen und einem Bauantrag, der vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, wenn sie bislang nicht energetisch saniert worden sind. Auch für Neubauten wird grundsätzlich ein Bedarfsausweis ausgestellt, da hier noch keine Verbrauchsdaten vorliegen.
Warum brauche ich einen Energieausweis?
Ein Energieausweis ist beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie laut GEG gesetzlich vorgeschrieben. Er soll den Käufern oder Mietern ermöglichen, die Nebenkosten leichter einzuschätzen. Außerdem können Interessenten anhand des Energieausweises mehrere Objekte hinsichtlich ihrer Energieeffizienz miteinander vergleichen. Aber auch Verkäufer und Eigentümer profitieren davon, den Energieausweis erstellen zu lassen.
Durch den Energiepass den Gebäudezustand einschätzen
Mithilfe des Energieausweises könnt ihr einschätzen in welchem energetischen Zustand euer Gebäude ist. Abhängig von der Gebäudegröße und vom Baujahr benötigt ein neueres Haus ungefähr ein Volumen von 50 Kilowattstunden Energie pro Quadratmeter und Jahr und wird damit in die Energieeffizienzklasse A oder B eingestuft. Im Schnitt liegt der Verbrauch in Deutschland bei einem Wohngebäude bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dies entspricht der Energieeffizienzklasse E. Ein älteres unsaniertes Einfamilienhaus verbraucht in der Regel um die 200 Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter und liegt in der Skala in der Effizienzklasse F oder G.
Durch den Verbrauchsausweis könnt ihr die Heizkosten besser einschätzen
Liegt ein Verbrauchsausweis vor, dann könnt ihr die zu erwartenden Heizkosten näherungsweise einfach ermitteln. Dabei müsst ihr zunächst die Wohnfläche mit dem Faktor 1,2 multiplizieren. Dieser Faktor dient dazu, pauschal unbeheizte Verkehrsflächen wie das Treppenhaus und Kellerräume zu berücksichtigen. Der Wert, der herauskommt, wird im nächsten Schritt mit dem angegebenen Energieverbrauchskennwert multipliziert.
Ein Beispiel: Angenommen, eine Wohnung hat eine Größe von 100 Quadratmetern und der Energieverbrauchskennwert liegt laut Energiepass bei 160 Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr. Dann ergibt sich ein geschätzter Heizbedarf von 19.200 Kilowattstunden. Wird die Wohnung per Gastherme beheizt, ergeben sich daraus bei einem Gaspreis von 10 Cent/kWh (Stand Mai 2023) Heizkosten von 1.920 Euro im Jahr.
Energieausweis beantragen, um den Wert der Immobilie zu steigern
Ein Energiepass ist zehn Jahre gültig. Solltet ihr in der Zwischenzeit allerdings Modernisierungsarbeiten durchgeführt haben, kann es sinnvoll sein einen aktuellen Energieausweis zu beantragen. Denn auch mit kleineren Modernisierungsarbeiten könnt ihr die Energieeffizienz eurer Immobilie optimieren. Bei einem Verkauf der Immobilie kann die verbesserte Energieeffizienz ein gutes Argument für die Preisverhandlungen sein.
Wer ist verpflichtet, einen Energieausweis zu beantragen?
Die gesetzlichen Vorschriften sind seit November 2020 im Gebäudeenergiegesetz (GEG) geregelt. Ein Energieausweis ist verpflichtend, wenn:
- ihr ein Haus/eine Wohnung verkauft oder vermietet
- euer Haus ein Neubau ist
- große Umbaumaßnahmen oder Sanierungen stattfinden
Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorlegt werden – das gilt nicht nur für den Eigentümer, sondern auch für einen Makler, wenn er die Immobilie vermarktet.
Wer muss keinen Energiepass beantragen?
Eine Vorlage des Energieausweis ist nicht verpflichtend, wenn:
- ihr euer Wohneigentum selbst nutzt,
- Mieter bereits in der Immobilie wohnen,
- es sich um ein Baudenkmal handelt,
- die Nutzfläche unter 50 Quadratmetern liegt, also beispielsweise bei einem Tiny House,
- es um Wohngebäude geht, die für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten im Jahr bestimmt sind.
Was sagen die Werte im Energieausweis aus?
Einen ersten Überblick gibt die Farbskala auf der ersten Seite. Steht der Pfeil auf grün, ist die Energieeffizienz gut. Zeigt er rot an, ist die Immobilie wenig energieeffizient.
- Grüner Bereich: Das Gebäude ist in einem energetisch sehr guten Zustand. Die Energiebilanz ist im Vergleich zu anderen Gebäuden gut.
- Gelber Bereich: Die Immobilie hat energetisches Einsparpotenzial und teilweise Modernisierungsbedarf.
- Roter Bereich: Das Einsparpotenzial ist groß. Bei diesem Altbau ist eine Kernsanierung erforderlich.
Des Weiteren enthält der Energieausweis allgemeine Infos, ob es sich um einen Bedarfs- oder einen Verbrauchsausweis handelt sowie die Adresse, das Baujahr, die Anzahl der Wohnungen und die Art der Heizung. Mieter und Hauskäufer können hier auch nachlesen, ob erneuerbare Energien zum Einsatz kommen und welche das sind. Auf der vierten Seite folgen die Empfehlungen für Modernisierungsmaßnahmen, die die Energieeffizienz verbessern.
Wer darf einen Energieausweise ausstellen?
Einen Energieausweis dürfen nur Fachleuten ausstellen, die bestimmte Qualifikationen nachweisen können. Darunter fallen unter anderem folgende Berufsgruppen:
- Architekten
- Handwerker
- Bauingenieure
- Schornsteinfeger
- Energieberater
Den Energieausweis dürfen sie jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen ausstellen. Die genauen Regelungen dazu findet ihr in § 88 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ein amtliches Zertifikat für Fachleute gibt es nicht.
Es gibt auch zahlreiche Online-Anbieter für die Ausstellung eines Energieausweise. Die Bewertung läuft anhand der mitgeteilten Daten über die Immobilie und beigefügter Fotos. Doch Vorsicht: Nicht alle Anbieter sind seriös! Die Verbraucherzentrale empfiehlt, sich schriftlich geben zu lassen, dass der Aussteller auch dazu berechtigt ist, Energieausweise auszustellen.
Wie viel kostet ein Energieausweis?
Der Preis für einen Energieausweis wird immer individuell berechnet, da er abhängig von verschiedenen Faktoren ist. Zum einen ist es wichtig welche Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis) benötigt wird und zum anderen beeinflussen die Eckdaten des Gebäudes (Größe, Baujahr, energetischer Zustand) den Preis. Allgemein lässt sich jedoch sagen, dass er zwischen 70 und 100 Euro beim Energieverbrauchsausweis und 300 bis 500 Euro beim Energiebedarfsausweis liegen.
In der Regel zahlt der Hauseigentümer die Kosten für den Energieausweis. Gehört euch jedoch nur eine Wohnung, zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus, werden die Kosten unter allen Eigentümern aufgeteilt. Die Kosten für den Energieausweis dürft ihr jedoch nicht auf die Mieter umlegen.
Wann muss der Energieausweis erneuert werden?
Der Energieausweis ist zehn Jahre gültig. Finden jedoch in der Zwischenzeit größere Umbauten oder Sanierungen statt, müsst ihr euch einen neuen Energieausweis ausstellen lassen. Bei kleineren Modernisierungen, wie dem Austausch einer Heizung, behält der Ausweis seine Gültigkeit.
Was passiert, wenn ich keinen Energieausweis beantrage?
Bei Verkauf einer Immobilie oder Neuvermietung ist der Eigentümer verpflichtet einen Energieausweis vorzulegen. Tut er das nicht, dann ist das eine Ordnungswidrigkeit. Sie kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Kauf- oder Mietinteressenten können den Verstoß bei der zuständigen Behörde anzeigen. Welche das ist, ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich geregelt. Sie ist verpflichtet, der Angelegenheit nachzugehen.
