Spekulationssteuer bei Immobilien

Du möchtest eine Immobilie verkaufen und weißt nicht, ob du dafür Steuern bezahlen musst? In diesem Artikel zeigen wir dir alles Wesentliche, was du zum Thema Spekulationssteuer bei Immobilien in Deutschland wissen musst.

Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?

Bei der Spekulationssteuer gehen viele davon aus, dass es sich um eine eigene Kategorie der Steuern handelt. Es ist jedoch lediglich eine umgangssprachliche Bezeichnung. Das Steuergesetz berücksichtigt dies nicht eigens, vielmehr handelt es sich dabei um Einkommensteuer.

Da jeder Bürger einen eigenen Steuersatz hat, hängt die Höhe der sogenannten Spekulationssteuer auch stark davon ab. Im nächsten Abschnitt zeigen wir dir, wie du sie berechnen kannst und welche Kosten abgezogen werden können.

Höhe der Spekulationssteuer

Wie hoch ist die Spekulationssteuer für Immobilien? Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, ist es zunächst erforderlich, den genauen Gewinn zu ermitteln. Dieser berechnet sich aus dem Verkaufspreis und dem davon abgezogenen Preis für die Anschaffung sowie eventuellen Werbungskosten.

Folgende Posten gehören zu den Anschaffungskosten:

• Kosten der Immobilie
• Maklerprovision
• Notarkosten
• Grunderwerbsteuer
• weitere unmittelbare Kosten der Anschaffung

Folgende Werbungskosten können geltend gemacht werden:

• Renovierungskosten
• Instandhaltungskosten
• Verwaltungskosten

Die Kosten für Zinsen im Zusammenhang mit einer Finanzierung können weder als Anschaffungs- noch als Werbekosten geltend gemacht werden.

Konkrete Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien

Damit die Berechnung der Spekulationssteuer bei Immobilien etwas deutlicher wird, schauen wir uns ein konkretes Beispiel an.

Der Verkaufserlös deiner fiktiven Immobilie beträgt 500.000 EUR. Du hast das Objekt für 300.000 EUR erworben und hattest Kosten in Höhe von 30.000 EUR (Makler etc.). Damit beträgt der zu versteuernde Gewinn 170.000 EUR. Bei einem persönlichen Spitzensteuersatz von 42 % würde die Höhe der Spekulationssteuer 71.400 EUR betragen.

Der Spekulationsgewinn wird immer auf das Bruttoeinkommen angerechnet. Wie hoch die Steuer tatsächlich ausfällt, kommt daher auf deine individuellen Gegebenheiten an. Weiterhin ist es ratsam, dich vor dem Verkauf von einem Steuerberater beraten zu lassen. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt beim Verkauf nämlich keine Steuer an, darauf gehen wir in den nächsten Abschnitten genauer ein.

Spekulationssteuer für Immobilien: 10-Jahresfrist

Ob eine Spekulationssteuer bei Immobilien anfällt, hängt unter anderem damit zusammen, welche Zeitspanne zwischen dem Kauf und dem Verkauf liegt. In Deutschland beträgt diese Spekulationsfrist je nach Wertgegenstand 1 Jahr oder 10 Jahre. Die Spekulationssteuer für Immobilien fällt unter die 10-Jahresfrist. Für eine genauere Einordnung findest du nachfolgend eine Tabelle.

1 Jahr Spekulationsfrist:

• Kryptowährungen
• Goldmünzen
• Goldbarren
• Kunstobjekte wie Gemälde
• Briefmarken und Antiquitäten
• Schmuckgegenstände

10 Jahre Spekulationsfrist:

• unbebaute Grundstücke
• vermietete Häuser und Wohnungen
• Erbbaurechte
• Immobilienfondsanteile

Spekulationssteuer für Immobilien bei Eigennutzung

Beim Verkauf einer Immobilie fällt also grundsätzlich eine Spekulationssteuer an, wenn zwischen Verkauf und Kauf weniger als zehn Jahre liegen, wie wir gelernt haben. Es gibt aber noch eine weitere wichtige Ausnahme von dieser Regel. Bei der Selbstnutzung der Immobilie ist der Verkauf unter bestimmten Umständen ebenfalls steuerfrei.

Die Voraussetzung für die Befreiung der Spekulationssteuer für Immobilien ist die Eigennutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Dabei müssen es nicht die vollen drei Jahre sein. Entscheidend ist, dass in den betreffenden Kalenderjahren keine Vermietung an Dritte erfolgte. Das heißt, bei einer zusammenhängenden Eigennutzung von einem Jahr und zwei Tagen kann die Anforderung bereits erfüllt sein, wenn sich der Zeitraum auf drei Kalenderjahre erstreckt.

Wenn du die Immobilie ohne Spekulationssteuer veräußern möchtest, ist es daher wichtig, alles zu dokumentieren. Das gilt insbesondere, wenn du sie zwischenzeitlich vermietest oder gewerblich nutzt.

Spekulationssteuer für Immobilien bei Erbschaft & Schenkung

Wird eine Spekulationssteuer für Immobilien bei Erbschaft fällig? Hat die Person, die dir das Erbe hinterlassen hat, die Immobilie mehr als 10 Jahre besessen, wird keine Spekulationssteuer fällig. Der Grund dafür ist, dass die Spekulationsfrist nicht erst mit dem Erbe zu laufen beginnt, sondern bereits mit dem Kaufvertrag.

Sollte der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre in seinem Besitz gehabt haben, gibt es eine weitere Ausnahme. Hat dieser das Objekt in den vergangenen 3 Jahren selbst bewohnt, wird ebenfalls keine Spekulationssteuer fällig.

Die gleiche Regelung findet bei einer Schenkung Anwendung. War die Immobilie beispielsweise 7 Jahre im Besitz des Erblassers, musst du noch weitere 3 Jahre warten, um ohne Spekulationssteuer verkaufen zu können.

Fazit

Wie du siehst, ist der Zeitpunkt des Verkaufs sowie die Eigennutzung der Immobilie maßgeblich dafür verantwortlich, ob du Spekulationssteuer bezahlen musst. Es kann daher in vielen Fällen ratsam sein, mit dem Verkauf zu warten. Für eine detaillierte Beratung zum Thema Steuern setze dich am besten mit einem Steuerberater in Verbindung. Dieser Artikel ersetzt keine Steuerberatung und dient lediglich als allgemeine Informationsquelle. Wenn du mehr zum Thema oder zu einer Immobilienfinanzierung erfahren möchtest, kannst du uns auch gerne kontaktieren. Einer unserer Mitarbeiter wird dich gerne beraten!

FAQ

Wo gebe ich das in der Steuererklärung an?

Einen Privatverkauf der Immobilie musst du bei sonstigen Einkünften auf der Anlage SO der Steuererklärung eintragen. War der Gewinn 2024 unter 1.000 EUR oder bei vergangenen Jahren unter 600 EUR, musst du nichts angeben.

Zahlt man Spekulationssteuer auch beim Verkauf von Ferienwohnungen?

Ob eine Spekulationssteuer anfällt, wenn ein Ferienhaus verkauft wird, hängt davon ab, wie lange die Nutzungsdauer beträgt. Wie bei anderen Immobilien gilt auch hier eine Frist von 10 Jahren. Beim Verkauf entscheidend ist die Art der Nutzung bei der Frage zur Steuerpflicht. Wurde die Ferienimmobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren nur selbst genutzt, ist es steuerfrei. Wichtig ist, dass keine Fremdnutzung stattgefunden hat. Als Eigentümer musst du das lückenlos nachweisen können.

Auf welchen Betrag muss ich die Spekulationssteuer bezahlen?

Die Spekulationssteuer bemisst sich am Verkaufsgewinn. Das ist die Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis. Dieser Gewinn wird zu deinem persönlichen Einkommen gerechnet. Schau dir dazu am besten unser Rechenbeispiel im Artikel an.

Kann man die Spekulationssteuer bei Immobilien umgehen?

Ja, das ist unter zwei Voraussetzungen möglich. Entweder die Spekulationssteuer der Immobilie fällt unter die 10-Jahresfrist oder es handelt sich um eine Eigennutzung. Selbstverständlich fällt auch keine Spekulationssteuer an, wenn kein Gewinn beim Verkauf erzielt wurde. Das heißt konkret, wenn der Differenzbetrag zwischen Anschaffungskosten und Verkaufserlös negativ ist, fallen keine Steuern an.

Welche Steuern werden beim Verkauf der Immobilie im Ausland fällig?

Grundsätzlich gelten auch hier die Regeln zur Spekulationsfrist und Eigennutzung. Je nach konkretem Fall und einem bestehenden Doppelbesteuerungsabkommen ist es möglich, dass sowohl in Deutschland als auch im jeweiligen Land Steuern fällig werden.