Wohnflächenberechnung: Was ihr Wissen müsst

Vermieter geben nur sehr selten einen Einblick, wie die Wohnflächenberechnung durchgeführt wurde. Im Mietvertrag wird nur die ausgerechnete Quadratmeterzahl der Wohnfläche genannt. Wenn sich beim Nachmessen durch den Mieter herausstellt, dass die angegebene Quadratmeterzahl nicht stimmt, kommt es häufig zum Streit zwischen Mieter und Vermieter.  

Was gibt es bei der Wohnflächenberechnung zu beachten? Zählen Balkon und Kellerräume auch zur gesamten Wohnfläche? Und wie müsst ihr mit Flächen unter Dachschrägen umgehen? Das alles klären wir in folgendem Beitrag auf.

Wohnfläche selbst nachmessen: Was gibt es zu beachten

Als Mieter die Wohnfläche selbst zu berechnen kann sich lohnen, denn nicht immer wird die Gesamtwohnfläche zugunsten der Mieter berechnet. Wird im Mietvertrag eine zu hohe Quadratmeterzahl angegeben, ist es gut möglich, dass der Vermieter die Wohnfläche nach DIN 277 berechnet hat. Bei dieser Berechnungsmethode werden u.a. Balkone, Keller- und Heizungsräume als 100 Prozent Wohnfläche angesehen. Auch Bereiche unter Dachschrägen werden zu 100 Prozent eingerechnet. Dadurch können Abweichungen von bis zu 40 Prozent entstehen.

Sollte zu der Berechnungsart nichts im Mietvertrag vereinbart sein, solltet ihr als Berechnungsgrundlage immer von der seit 2004 gültigen Wohnflächenverordnung (WoFlV) ausgehen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Bei dieser Berechnungsmethode ist die Grundfläche nicht identisch mit der Wohnfläche:

• Flächen unterhalb von Dachschrägen oder Treppen werden nur anteilig oder gar nicht eingerechnet.
• Balkone, Terrassen und Loggien werden in der Regel mit 25 % der Fläche oder höchstens 50 % der Fläche mit eingerechnet.
• Kellerräume, eine Waschküche, Heizungsräume und Garagen zählen nicht zur Wohnfläche.
• Unbeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen nur mit der Hälfte ihrer Grundfläche, geheizte zu 100 Prozent.
• Tür-, Fenster- und Wandnischen zählen nur, wenn sie bis zum Boden reichen und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
• Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

Habt ihr auf Grundlage der WoFlV eine andere Wohnfläche als vom Vermieter angegeben berechnet, gelten folgende Rechte:

• Die Betriebskosten ändern sich.
• Die Miete ändert sich, eventuell könnt ihr sie mindern, wenn zu viel Wohnfläche berechnet wurde.
• Ihr könnt eventuelle Rückzahlungen von zu viel gezahlter Miete (bei einer Flächenabweichung von über zehn Prozent) erwarten.

Bei dem Nachmessen der Wohnfläche ist große Sorgfalt Pflicht. Hilfsmittel wie Lot und Laser helfen euch eine einfach geschnittene Wohnung leicht auszumessen. Bei der Messung mit Maßstab und Zollstock kann es schnell zu Ungenauigkeiten kommen.

Fenster- und Türverkleidungen, Rahmenumrandungen, Fuß-, Sockel- und Schrammleisten müsst ihr in die Berechnung mit einbeziehen. Das heißt, ihr müsst den Zollstock oder den Laserentfernungsmesser oberhalb beziehungsweise neben den Verkleidungen und Leisten ansetzen.

Was gilt bei der Wohnflächenberechnung mit Dachschrägen

Wohnflächen, die unter Dachschrägen liegen, fließen laut WoFlV nur anteilig in die gesamte Wohnfläche ein. Hierbei gelten folgende Abzüge:

• 0 Prozent angerechnet werden dürfen Flächen mit einer lichten Raumhöhe von unter einem Meter.
• Zu 50 Prozent anrechenbar sind Flächen mit einer lichten Raumhöhe zwischen einem Meter und zwei Metern.
• Zu 100 Prozent dürfen Flächen angerechnet werden ab einer lichten Raumhöhe von zwei Metern.

Ist der Balkon auch Wohnfläche?

Es kommt darauf an, welche Berechnungsgrundlage ihr nutzt. Je nachdem zählt der Balkon entweder gar nicht als Wohnfläche oder wird sogar mit bis zu 100 Prozent zur Gesamtwohnfläche dazugerechnet. Generell gilt aber auch hier die WoFlV, wonach Balkone mit 25 und maximal 50 Prozent zur Gesamtwohnfläche zählen.

Ist der Keller Wohnfläche?

Laut WoFlV werden Kellerräume nicht in die Gesamtwohnfläche gezählt. Ihr könnt sie bei der Berechnung daher außer Acht lassen. Wählt der Vermieter jedoch die DIN 277 als Berechnungsgrundlage, hat er euch den Keller als sogenannte „Nutzfläche“ zu 100 Prozent angerechnet, wogegen ihr dann (falls nicht anders im Mietvertrag vereinbart) vorgehen könnt.

Welche Rechte habt ihr bei einer falsch berechneten Wohnfläche?

Ihr habt die Wohnfläche nachgemessen und habt festgestellt, dass die Wohnung viel kleiner ist als angegeben? Dann könnt ihr als Mieter die Miete entsprechend kürzen und sogar zu viel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern. Laut Deutschem Mieterbund ist das ab einer Flächenabweichung von mehr als zehn Prozent möglich.

Der Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 295/03, VIII ZR 133/03 oder VIII ZR 192/03) hat dazu bereits mehrere Urteile gefällt. Der BGH entscheidet im Regelfall auf Grundlage der seit 2004 gültigen WoFlV, also für den Mieter. Ihr benötigt Hilfe bei der Berechnung eurer Wohnfläche? Dann könnt ihr euch auch Hilfe vom Architekten, Bauingenieur oder einem Sachverständigen holen. Dieser wird in der Regel zu Rate gezogen, falls der Streit um die angegebene Wohnfläche vor Gericht landet.