Bauabnahme: Tipps zur richtigen Durchführung

Am Ende einer langen Bauphase ist das Traumhaus endlich fertig. Doch bevor ihr in euer neues Zuhause einziehen könnt, steht ein weiterer wichtiger Termin an. Sobald alle Bauarbeiten fertiggestellt sind, erfolgt die Bauabnahme zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen. Die rechtliche Wirkung der Bauabnahme solltet ihr als Bauherr nicht unterschätzen. Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt, ist der Bauunternehmer verpflichtet, diese zu beseitigen. Anders sieht die Rechtslage aus, wenn ihr die Bauabnahme angenommen habt. Dann ist der Bauunternehmer nicht mehr zur Beseitigung verpflichtet und ihr müsst selbst für die Mängel finanziell aufkommen.

Als Unterstützung könnt ihr zur Bauabnahme einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Im folgenden Artikel erfahrt ihr, was es bei einer Bauabnahme zu beachten gibt und wie eine korrekte Bauabnahme abläuft.

Was bedeutet Bauabnahme?

Es gibt zwei Arten von Bauabnahmen. Die Bauabnahme durch das Bauamt ist eine behördliche Abnahme. Dabei wird geprüft, ob der Neubau so genutzt werden kann, wie es im Bauantrag beschrieben ist und ob alle Vorschriften der Landesbauordnung eingehalten wurden. Die zweite Art der Bauabnahme ist die private zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmer.

In diesem Beitrag soll es um die Bauabnahme zwischen den Bauherren und dem Bauunternehmer gehen, da diese einen sehr wichtigen Termin in einem Hausbauprojekt darstellt.

Mit der Bauabnahme nehmt ihr die Handwerksleistung des Bauunternehmers an und er kann seine Schlussrechnung stellen. Wichtig ist, dass ihr ab dann keine Ansprüche mehr an den Bauunternehmer stellen könnt. Bis zur Abnahme liegt die Beweislast für Mängel bei der Baufirma. Danach müsst ihr nachweisen, dass die Baufirma nicht bereits dokumentierte Mängel verursacht hat.

Bei der Bauabnahme wird ein Abnahmeprotokoll geführt, welches durch eine Unterschrift des Bauherrn bestätigt wird. Auch der Bauunternehmer kann das Abnahmeprotokoll unterschreiben, es ist allerdings keine Pflicht. Daher handelt es sich bei der Bauabnahme um eine einseitige Willenserklärung durch den Bauherrn.

Bei der Bauabnahme ist es sehr wichtig, dass ihr die Fristen des Bauunternehmers beachtet. Denn seit Januar 2018 gilt, laut Bauvertragsrecht, die Abnahmefiktion. Das heißt, wenn ihr innerhalb der von der Baufirma gesetzten Frist für die Abnahme nicht reagiert oder die Bauabnahme ohne Begründung verweigert, gilt sie als erfolgt.

Ist die Bauabnahme erfolgreich erfolgt, beginnt mit diesem Zeitpunkt die Gewährleistungsfrist. Ist nichts anderes vereinbart, beträgt diese laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) fünf Jahre.

Außerdem geht mit der Bauabnahme das Risiko für Brand-, Wasser- und Sturmschäden auf euch über. Spätestens dann solltet ihr über den Abschluss einer Wohngebäudeversicherung nachdenken.

Bauabnahme vertraglich regeln

Ihr merkt die Bauabnahme, ist nicht nur wichtig für den Bauunternehmer, damit er die Schlussrechnung stellen kann, sondern hat auch rechtliche Folgen. Daher ist es sinnvoll, dass ihr mit eurem Bauunternehmen eine förmliche Abnahme vereinbart und den Prozess im Bauvertrag regelt.

Der Bauvertrag sollte folgende Informationen beinhalten:

• eine schriftliche Abnahmeerklärung
• ein gemeinsamer Abnahmetermin vor Ort
• die Aufforderung zur Abnahme durch den Auftragnehmer
• die Einladungsfristen zum Abnahmetermin

Werden diese Dinge nicht vertraglich vereinbart, kann es passieren, dass der Bauunternehmer von einer konkludenten (das heißt stillschweigenden) Bauabnahme ausgehen kann. Eine stillschweigende Bauabnahme kann bspw. durch ein schlüssiges Verhalten des Bauherrn Zustandekommen, das eindeutig so zu deuten ist, dass er die Leistung als vertragsgerecht akzeptiert. Zum Beispiel, wenn ihr als Bauherren das Haus ohne Beanstandung nutzt oder die Schlussrechnung ungekürzt bezahlt.

Wann muss die Bauabnahme gemacht werden?

Der Zeitpunkt der Bauabnahme unterscheidet sich, ob ihr ein Fertighaus baut oder ein Architekt euch betreut. Die Bauabnahme bei einem Fertighaus erfolgt, wenn das Haus komplett fertiggestellt ist. Wohingegen bei der Betreuung durch einen Architekten üblich ist, jeweils nach Fertigstellung einzelner Gewerke – beispielsweise der Haustechnik – eine Abnahme durchzuführen.

Der Vorteil einer Qualitätsprüfung nach Baufortschritt: So erkennt ihr auch Mängel, die später nicht mehr sofort sichtbar sind – etwa, wenn sie von Beton verdeckt sind. Als Laien könnt ihr Baumängel meist nicht erkennen, daher ist es ratsam für die Bauabnahme einen Bausachverständigen als Experte hinzuzuziehen.

Was gilt es bei der Bauabnahme zu beachten?

Wichtig ist, dass ihr Baumängel genau protokolliert. Achtet darauf, dass alles im Abnahmeprotokoll festgehalten wird und macht am besten Bilder.

Dabei solltet ihr auch gleich eine angemessene Nachbesserungsfrist setzen und erklären, dass ihr die Abnahme verweigert. Vorteilhaft ist es dabei, wenn ihr mit einem Bausachverständigen einen Vorabtermin vereinbart.

Kosten für einen Bausachverständigen zur Bauabnahme

Für Laien ist es mitunter schwierig bis unmöglich, Baumängel zu erkennen. Daher ist es sinnvoll, wenn ihr einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Qualitätskontrolle beauftragt. Unabhängige Experten findet ihr beispielsweise über den Verband Privater Bauherren (VPB), den Bauherren-Schutzbund (BSB), den TÜV oder die Dekra.

Für die Begleitung der Bauabnahme von einem Bausachverständigen zahlt ihr schnell um die 1.000 Euro. Die Kosten für einen Bausachverständigen sind jedoch sehr viel geringer als die Kosten, die bei zu spät erkannten Baumängeln auf euch zukommen können.  

Um böse Überraschungen zu vermeiden, solltet ihr das Honorar für den Baugutachter im Vorfeld klären.

Wie ist das Vorgehen bei Baumängeln nach der Abnahme?

Habt ihr die Bauabnahme angenommen beginnt die Gewährleistungsfrist von üblicherweise fünf Jahren für Baumängel. Nun müsste ihr allerdings nachweisen, dass die Baumängel durch den Bauunternehmer verursacht wurden und nicht erst später entstanden sind. Dabei hilft euch ebenfalls ein Bausachverständiger. Die Mängelrüge sollte präzise Angaben zum Schaden sowie eine Frist für die Nachbesserung enthalten, wobei zwei Wochen in der Regel als angemessen gelten.

Sollte die Baufirma auf eure Forderung nicht reagieren, habt ihr das Recht eine andere Firma mit der Nachbesserung zu beauftragen und ihr in Rechnung stellen. Allerdings geht ihr dann das Risiko eines Rechtsstreits ein. Besser ist es daher, schon während der Bauphase auf Mängel zu achten und darauf hinzuweisen.

Einen wertvollen Tipp hat der Verband Privater Bauherren (VPB) parat: Der VPB empfiehlt, rund sechs Monate vor Ablauf der Gewährleistungsfrist einen unabhängigen Sachverständigen einzuschalten, der das Haus auf bisher nicht erkannte Baumängel hin untersucht. Der Vorteil: Ihr habt die Chance, rechtzeitig vor Ablauf der Frist Ansprüche geltend zu machen. Erkennt ihr die Schäden erst später, müsst ihr selbst für die Beseitigung aufkommen.

8 Tipps zur Bauabnahme

Zusammenfassend haben wir 8 Tipps für euch, damit bei der Bauabnahme nichts schief geht:

1. Fordert der Bauunternehmer euch zur Abnahme auf, solltet ihr unbedingt reagieren und auch die Fristen zur Erklärung der Abnahme beachten.
2. Lasst euch von niemanden während der Bauabnahme unter Druck setzen oder zur Abnahme drängen. Ihr solltet die Bauabnahme nur dann bestätigen, wenn ihr alles ausreichend geprüft habt und die Leistung im Wesentlichen vollständig und mangelfrei ist.
3. Aus Beweisgründen ist es wichtig, die Bauabnahme ausdrücklich zu erklären und im Abnahmeprotokoll mit Datum zu unterzeichnen. Auch wenn ihr die Abnahme wegen wesentlicher Mängel oder Restleistungen verweigert, müsst ihr eine Erklärung abgeben.
4. Seid für die Bauabnahme vorbereitet. Am besten ihr vereinbart eine Woche vor Bauabnahme einen Termin mit einem Bausachverständigen für eine Vorbegehung. Dabei könnt ihr bereits Mängel oder offene Restleistungen erfassen und die Baufirma auffordern, diese bis zur Bauabnahme zu beseitigen.
5. Achtet darauf, dass das Bauunternehmen euch die vereinbarten Unterlagen und technischen Nachweise zur Bauabnahme übergibt.
6. Protokolliert vorhandene Mängel im Abnahmeprotokoll und haltet alles mit Bildern fest. Setzt direkt eine Frist zur Mängelbeseitigung.
7. Seit der Reform des Bauvertragsrechts könnt ihr eine Schlussrate von zehn Prozent vereinbaren. Diese solltet ihr erst nach der Bauabnahme zahlen und nicht vorab. Liegen noch Mängel vor, seid ihr berechtigt, einen Teil der letzten Abschlagssumme einzubehalten, bis alle noch zu erledigenden Arbeiten durchgeführt sind.
8. Ansprüche wegen Mängeln müsst ihr innerhalb der Gewährleistungsfrist von fünf Jahren ab Abnahme geltend machen. Holt euch im Konfliktfall Rechtsbeistand. Rechtzeitig vor Ablauf der Gewährleistungsfrist solltet ihr eine Überprüfung des Objektes mit Unterstützung eines Sachverständigen veranlassen.