Beleihungsauslauf Definition, Berechnung & FAQ

In diesem Artikel beschäftigen wir uns mit dem Beleihungsauslauf. Wir beginnen mit einer Beleihungsauslauf Definition und zeigen dir danach an einem konkreten Beispiel, wie man den Beleihungsauslauf berechnen kann. Überdies lernst du weitere wichtige Begriffe zum Thema kennen und zu guter Letzt klären wir die häufigsten Fragen.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Die erste Frage, die für viele in diesem Zusammenhang auftaucht, ist: Was ist der Beleihungsauslauf eigentlich genau? Es ist eine wichtige Kennzahl in der Immobilienfinanzierung, mit der das Verhältnis zwischen der Höhe des aufgenommenen Darlehens und dem Beleihungswert der Immobilie beschrieben wird. Dieser wird in Prozent angegeben und zeigt, wie viel Prozent des Beleihungswertes fremdfinanziert sind. Der Beleihungsauslauf spiegelt somit das Risiko wider, das eine Bank eingeht, wenn sie ein Darlehen vergibt. Ein hoher Beleihungsauslauf sagt aus, dass ein großer Anteil der Immobilie durch einen Kredit finanziert wird und somit ein hohes Risiko birgt. Wir gehen im nächsten Abschnitt noch konkret darauf ein, welche Zahlen gute und schlechte Konditionen bedeuten.

Beleihungsauslauf berechnen

Wir zeigen dir nun, wie man den Beleihungsauslauf berechnen kann. Erst erklären wir die Formel bei der Beleihungsauslauf-Berechnung und gehen anschließend auf ein konkretes Beispiel ein.

Formel

(Darlehensbetrag / Beleihungswert) * 100 = Beleihungsauslauf in Prozent

Beispiel

Daten einer fiktiven Immobilie

• Kaufpreis: 540.000 EUR
• Eigenkapital: 260.000 EUR
• Sicherheitsabschlag: 15 %

Berechnung Beleihungsauslauf

• Erforderliches Darlehen: 540.000 EUR – 260.000 EUR = 280.000 EUR
• Objektwert: 540.000 EUR – 15 % = 459.000 EUR
• Beleihungsauslauf: (280.000 EUR / 459.000 EUR) * 100 = 61 %

In diesem Beispiel hätte der Kreditnehmer Anspruch auf gute Konditionen.

Bewertung der Ergebnisse

• 60 % und weniger: Damit erhalten Kreditnehmer die besten Konditionen bei einer Bank.
• 61 – 79 %: Bei einem Beleihungsauslauf in dieser Höhe ist mit Standardkonditionen zu rechnen.
• 80 % und mehr: Eine Kreditvergabe ist nicht ausgeschlossen, allerdings mit schlechteren Konditionen.

Unterschied zu Beleihungswert & Beleihungsgrenze

Im Zusammenhang mit Beleihungsauslauf ist es auch wichtig, auf die Begriffe Beleihungswert und Beleihungsgrenze einzugehen. Wir zeigen dir, was es damit auf sich hat.

Beleihungswert

Unter dem Beleihungswert versteht man den Betrag, der vom Kreditinstitut für die Basis der Finanzierung herangezogen wird. Der Beleihungswert wird konservativ geschätzt und berücksichtigt nicht nur den aktuellen Marktwert, sondern auch eine mögliche zukünftige Wertschwankung. Dieser Wert muss rechtlich auch unter dem Verkehrswert liegen, was im § 16 des Pfandbriefgesetzes festgelegt ist. In der Praxis ist ein Beleihungswert von 70 bis 90 % vom Kaufpreis üblich. Wenn deine Immobilie einen Verkehrswert von 500.000 EUR hat, dann errechnet das Kreditinstitut daraus also einen Beleihungswert von 350.000 EUR bis 450.000 EUR.

Banken bedienen sich bei der Berechnung drei bewährter Verfahren:

• Sachwertverfahren: Dabei setzt sich der Beleihungswert aus dem Bau-, Boden und Grundstückswert zusammen. Eventuelle Wertminderungen, wie bei einem Altbau, werden abgezogen. Hier werden aktuelle Entwicklungen nicht einbezogen.
• Ertragswertverfahren: Bei dieser Methode werden die erwarteten Mieteinannahmen und der Bodenwert als Grundlage für die Berechnung verwendet. Das Ertragswertverfahren wird daher überwiegend für Gewerbeobjekte verwendet.
• Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren bezieht die aktuellen Marktpreise ein. Im Idealfall werden Objekte mit Immobilien in direkter Nachbarschaft verglichen. Die genauere Einschätzung des Immobilienwertes hat allerdings auch den Nachteil, dass es dabei zu stärken Marktschwankungen kommt.

Beleihungsgrenze

Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem prozentualen Anteil am Beleihungsobjekt ein Darlehen aufgenommen werden kann. Sie ist eine Sicherheitsmaßnahme für das Kreditinstitut zur Minimierung des Risikos beim Ausfall des Kredits. Bei Wohnimmobilien in Deutschland beträgt die Beleihungsgrenze etwa 40 bis 80 % vom Beleihungswert. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer in der Regel Eigenkapital oder zusätzliche Sicherheiten einbringen muss, um die Differenz zu decken. Die genaue Höhe der Beleihungsgrenze kann je nach Kreditinstitut, Immobilientyp und Marktlage variieren.

Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf

In diesem Abschnitt beantworten wir die häufigsten Fragen zum Thema Beleihungsauslauf mit einer kurzen und verständlichen Antwort.

Warum hat der Beleihungsauslauf Einfluss auf die Zinshöhe?

Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher ist auch das Risiko für die Banken. Bei einem hohen Beleihungsauslauf wird ein Großteil der Immobilie finanziert und es steht weniger Sicherheit in Form von Eigenkapital zur Verfügung. Da Banken ihre Zinsen auf Grundlage des Risikos kalkulieren, hat dies einen direkten Einfluss. Kreditnehmer sollten diese Grenzen kennen und bei gutem Ergebnis entsprechende Konditionen fordern.

Was sagt die Höhe des Beleihungsauslaufes über eine mögliche Kreditvergabe aus?

Kreditinstitute vergeben Darlehen bei einem Beleihungsauslauf von 60 % und weniger gerne. In diesem Fall kann man zudem mit guten Zinsen rechnen. Beträgt der Beleihungsauslauf 80 % oder mehr, sind Darlehen zwar noch möglich, aber hier werden Faktoren wie zusätzliche Sicherheiten und die Bonität des Kreditnehmers umso wichtiger.

Was versteht man unter LTV?

LTV steht für Loan-To-Value Ratio und wird eher nur im englischen Sprachgebrauch verwendet, um das Verhältnis zwischen Verkehrswert und Darlehen des Objekts anzugeben.

Beleihungsauslauf bei mehreren Krediten?

Wenn du deine Immobilie mit mehr als einem Kredit finanzieren möchtest, werden diese bei der Beleihungsauslauf-Berechnung addiert. Im Falle einer Zwangsversteigerung erhält zuerst derjenige Kreditgeber sein Geld zurück, der an der ersten Stelle im Grundbuch steht.

Wie wird ein KfW Kredit bei der Beleihungsauslauf-Berechnung einbezogen?

Das kommt auf die Bank an, es ist nicht immer ganz eindeutig geregelt. Manche Banken stufen Förderprogramme als eine Art Eigenkapitalersatz ein und andere Banken zählen es zum Fremdkapital hinzu, wenn sie den Beleihungsauslauf berechnen.

Welche potenziellen Hürden sollten berücksichtigt werden?

Es sind auch Faktoren zu berücksichtigen, die nicht allen Bauherren, Käufern bzw. Kreditnehmern bewusst sind. Wer etwa seine Küche nicht zur Immobilie rechnet, um bei der Grunderwerbsteuer zu sparen, verringert den Objektwert. Auch Nebenkosten sind oft ein beträchtlicher Faktor, die zwar den Finanzierungsbedarf deutlich erhöhen, aber nicht zum Wert der Immobilie beitragen. Der von Banken festgelegte Sicherheitsabschlag ist ebenfalls einzukalkulieren.

Welche weiteren Einflussfaktoren gibt es?

Der Beleihungsauslauf ist zwar ein entscheidender Faktor für die Höhe der Zinsen und die Machbarkeit eines Darlehens, jedoch sind noch weitere Punkte zu berücksichtigen. Die wirtschaftliche Situation, das Einkommen und die Kredithistorie spielen ebenfalls eine wichtige Rolle bei der Kreditvergabe.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist maßgeblich für die Höhe der Zinsen verantwortlich und sollte daher bestmöglich optimiert sein. Wir helfen dir gerne, die besten Konditionen für deine Finanzierung zu erhalten. Kontaktiere uns am besten für ein unverbindliches Erstgespräch. Wir hoffen, dass wir dir durch diesen Beitrag den Beleihungsauslauf so anschaulich wie möglich erklären konnten.