Grunderwerbssteuer
Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest, kommst du an einem Begriff nicht vorbei: Grunderwerbssteuer. Sie gehört zu den wichtigsten Nebenkosten beim Immobilienerwerb und kann je nach Bundesland mehrere Tausend Euro ausmachen.
Was ist die Grunderwerbssteuer?
Die Grunderwerbssteuer ist eine Verkehrsteuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ist gesetzlich im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt. Sobald du Eigentum an einem Grundstück oder einer Immobilie erwirbst, bist du grundsätzlich verpflichtet, diese Steuer zu zahlen.
Wann musst du Grunderwerbssteuer zahlen?
Die Steuer wird fällig, wenn du:
- ein Grundstück oder eine Immobilie kaufst,
- ein Erbbaurecht erwirbst,
- Anteile an einer Gesellschaft kaufst, die Grundstücke besitzt (unter bestimmten Bedingungen),
- ein Grundstück im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwirbst.
Die Grunderwerbssteuer wird nicht automatisch vom Kaufpreis abgezogen. Du erhältst nach dem Notartermin einen Bescheid vom Finanzamt und musst die Steuer innerhalb einer festgelegten Frist begleichen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – und nur mit dieser kannst du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden.
Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer?
Die Höhe der Grunderwerbssteuer hängt vom Kaufpreis und vom Bundesland ab. Der Steuersatz liegt aktuell (2025) zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Beispiel: Kaufst du eine Immobilie in NRW für 400.000 €, beträgt die Grunderwerbssteuer 26.000 € (6,5 %).
Welche Ausnahmen gibt es?
In bestimmten Fällen musst du keine Grunderwerbssteuer zahlen. Dazu gehören unter anderem:
- Erbschaften und Schenkungen: Diese unterliegen der Erbschaft- bzw. Schenkungssteuer, nicht der Grunderwerbssteuer.
- Übertragungen innerhalb der Familie: Wenn du z. B. ein Grundstück von deinen Eltern oder Kindern erhältst, fällt keine Grunderwerbssteuer an.
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Auch hier sind Übertragungen steuerfrei.
- Bagatellgrenze: Liegt der Kaufpreis unter 2.500 €, wird keine Steuer erhoben.
- Scheidung oder Auflösung einer Lebenspartnerschaft: Bei Vermögensauseinandersetzungen kann die Steuer entfallen.
Wichtig: Die genauen Voraussetzungen für eine Steuerbefreiung sind gesetzlich geregelt und müssen im Einzelfall geprüft werden.
Wie kannst du die Steuerlast senken?
Auch wenn du die Grunderwerbssteuer in der Regel zahlen musst, gibt es Möglichkeiten, die Bemessungsgrundlage zu reduzieren:
- Kaufpreis aufteilen: Wenn du z. B. eine Einbauküche oder Möbel mitkaufst, kannst du diese im Kaufvertrag separat ausweisen. Diese beweglichen Gegenstände zählen nicht zur Bemessungsgrundlage.
- Grundstück und Haus getrennt kaufen: Wenn du ein unbebautes Grundstück kaufst und das Haus später selbst errichtest, fällt die Steuer nur auf das Grundstück an – nicht auf das Haus.
- Verhandlungsspielraum nutzen: In manchen Fällen kannst du mit dem Verkäufer eine niedrigere Bemessungsgrundlage vereinbaren, z. B. durch Abzug von Sanierungskosten.
Wann musst du die Steuer zahlen?
Nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags meldet der Notar den Vorgang an das Finanzamt. Du erhältst dann einen Grunderwerbssteuerbescheid. Die Zahlung muss in der Regel innerhalb eines Monats erfolgen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne diese kannst du nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.
Fazit: Grunderwerbssteuer – ein wichtiger Kostenfaktor beim Immobilienkauf
Die Grunderwerbssteuer ist ein fester Bestandteil der Kaufnebenkosten und sollte bei deiner Finanzplanung nicht unterschätzt werden. Je nach Bundesland kann sie mehrere Prozent des Kaufpreises ausmachen. Informiere dich frühzeitig über die Höhe der Steuer in deinem Bundesland und prüfe, ob du von Ausnahmen oder Gestaltungsmöglichkeiten profitieren kannst.
Wenn du dir unsicher bist, lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater oder Notar – so gehst du auf Nummer sicher und vermeidest unerwartete Kosten.
