Grundstückskauf: Ablauf und Kosten

Wer über sein Traumhaus nachdenkt, hat schnell konkrete Vorstellungen im Kopf. Woran jedoch fast niemand denkt, ist das Grundstück, auf dem das Traumhaus gebaut werden soll. Dabei ist der Grundstückskauf der erste Schritt ins Eigenheim.

Was ihr bei dem Grundstückskauf beachten müsst und wie der Ablauf ist, das erfahrt ihr im Beitrag.

Was muss vor dem Grundstückskauf beachtet werden?

Ihr möchtet euer Traumhaus bauen? Dafür benötigt ihr zunächst das passende Grundstück. Folgende Punkte solltet ihr bereits klären, bevor es überhaupt zu einem Kauf kommt:

1. Das Grundstücks-Budget

Wie viel soll das Grundstück kosten? Wie viel könnt ihr euch leisten? Solltet ihr euch ein Gesamtbudget für den Grundstückskauf und den Hausbau festgelegt haben, macht eine detaillierte Kostenaufstellung. Wie viel darf allein das Grundstück kosten?

Bei der Kostenaufstellung sollten auch alle Nebenkosten, die bei einem Grundstückskauf anfallen, eingerechnet werden. Dazu später mehr. Außerplanmäßige Einnahmen wie einen Bonus oder erwartete Erbschaften solltet ihr nicht mit einrechnen. Plant außerdem einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Engpässe ein.

2. Das Traumgrundstück finden

Wie sieht euer Traumgrundstück aus? Wo liegt es? Wie sieht die Umgebung des Grundstücks aus? Ist es erschlossen? Wie ist die Beschaffenheit des Bodens?

Legt Kriterien fest. Diese helfen euch, die Suche nach dem passenden Grundstück einzugrenzen. Beachtet dabei diese Punkte:

• Lage: Wer zentral oder mit einer guten Anbindung in Speckgürteln und Ballungsgebieten wohnen möchte, zahlt dafür höhere Grundstückskosten. Dafür lockt eine bessere Infrastruktur.
• Größe: Grundstücke für Einfamilienhäuser sind in Deutschland meistens zwischen 400 und 600 Quadratmeter groß. Das Einfamilienhaus kann in diesem Fall eine Grundfläche von bis zu 100 Quadratmeter haben. Dementsprechend kann eine Familie auf zwei Etagen auf insgesamt 150 – 200 Quadratmeter Wohnfläche leben. Bei der Planung solltet ihr auch die Abstandsgrenzen zu den Nachbargrundstücken, die Größe von Auffahrt, Garage und Carports sowie die Gartenfläche beachten.
• Bodenbeschaffenheit: Wichtig, bevor ihr ein Grundstück kauft, solltet ihr einen Experten hinzuziehen, um die Bodenbeschaffenheit genau unter die Lupe zu nehmen. Ist das Grundstück ein Sumpfland, müssen besondere bauliche Maßnahmen erfolgen. Ist der Boden mit Schadstoffen oder Chemikalien belastet, kann dies zu Problemen führen. Ein Bodengutachten kann Aufschluss über die Beschaffenheit des Bodens, die Schadstoffbelastung und den Grundwasserspiegel geben. Ein solches Gutachten kostet zusätzlich, ist vor dem Grundstückskauf aber durchaus sinnvoll. Seriöse Grundstückseigentümer werden euch die Möglichkeit geben, vor dem Kaufabschluss ein solches Gutachten anfertigen zu lassen.
• Erschließung: Handelt es sich bei dem Grundstück um Bauerwartungsland oder ist das Bauland bereits erschlossen? Ist das Grundstück schon erschlossen, sind Anschlüsse für Wasser, Strom und Abwasser bereits vorhanden. Sollte es sich noch um Bauerwartungsland handeln, sprich es ist noch unerschlossen, müsst ihr mit zusätzlichen 15.000 bis 20.000 Euro Kosten für die Erschließung eures Baugrundstücks rechnen.

3. Den Bebauungsplan einsehen

Ist das Grundstück bereits erschlossen und es gibt einen Bebauungsplan, solltet ihr euch diesen bei dem zuständigen Bauordnungsamt, dem Stadtplanungsamt oder der Gemeindeverwaltung vorher ansehen. Eine einfache Anfrage genügt.

Mit dem Bebauungsplan müsst ihr auch klären, ob es sich bei eurem Bauvorhaben um eine Lückenbebauung oder um ein neues Baugebiet handelt.

• Bei einer Lückenbebauung handelt es sich, wie der Name schon sagt, um ein freies Grundstück zwischen bebauten Flächen. Daher sind bei einer Baulücke die einzuhaltenden Abstandsflächen (Gebäudeaußenwand zur Grundstücksgrenze) besonders zu beachten. Sie bestimmt die Größe des zu errichtenden Gebäudes.
• Bei einem Baugebiet gibt der Bebauungsplan Aufschluss darüber, wie die spätere Nutzung und Bauweise insgesamt aussehen soll. Falls in dem Baugebiet eine Einheitlichkeit der Häuser vorgesehen ist, enthält der Plan auch Details wie Dacheindeckung, Dachneigung oder ähnliches.

Grundsätzlich besteht der Bebauungsplan aus einem Textteil mit Tabelle (Nutzungsschablone) sowie einem Plan. Im Bebauungsplan steht unter dem Begriff „Art der baulichen Nutzung“, was das Gebiet später sein wird, zum Beispiel

• allgemeines Wohngebiet (Kürzel: WA)
• Mischgebiet (MI).

Besonders wichtig, ist die Grundflächenzahl (GRZ), welche aussagt, wie viel gebaut werden darf. Die GRZ ist im Bebauungsplan als Dezimalzahl angegeben.

Beispiel: Wird die GRZ mit 0,4 angegeben, dürft ihr nur 40 Prozent der Grundstücksfläche bebauen, inklusive Garage, Carport, Zufahrten oder Nebenanlagen. In der Regel darf die GRZ einen Wert von 0,8 nicht übersteigen.

4. Auskunft zu Grundbuch und Baulastenverzeichnis

Neben dem Bebauungsplan ist auch ein Check ins Grundbuch und ins Baulastenverzeichnis zu empfehlen. Das Baulastenverzeichnis lässt sich beim Bauverwaltungsamt telefonisch abfragen.

Im Baulastenverzeichnis könnt ihr zum Beispiel sehen, ob es zu dem Grundstück Abstandsbaulasten gibt. Diese sind eingetragen, wenn Nachbargebäude keinen ausreichenden Grenzabstand einhalten. Im Grundbuch sind solche Abstandsbaulasten nicht eingetragen.

Im Grundbuch sind sogenannte dingliche Rechte eingetragen, die als Belastung des Grundstücks in Abteilung II gelistet sind. Dazu zählen Wege- und Leitungsrechte, Grabungs- oder Nießbrauchrechte. Besonders Wege- und Leitungsrechte für benachbarte Grundstücke können sich auf euer Grundstück wertmindernd auswirken, da die betroffenen Flächen nicht überbaut werden dürfen.

5. Grundstück finanzieren

Solltet ihr das Grundstück nicht in bar bezahlen können, könnt ihr das Grundstück auch finanzieren. Die Standardlösung ist ein Annuitätendarlehen. Dabei werden Grundstück und Neubau über einen langfristigen Kredit von der Bank finanziert. Hier erfahrt ihr mehr über das Annuitätendarlehen.

Anstatt eines Annuitätendarlehens könnt ihr das Grundstück auch über ein variables Darlehen finanzieren. Dabei handelt es um einen Übergangskredit mit vergleichsweise hohen Zinsen. Das variable Darlehen kann sich bei einem Grundstückskauf lohnen. Solltet ihr ein passendes Grundstück gefunden haben, könnt ihr dieses kurzfristig mit einem variablen Darlehen kaufen. Sobald ihr euer Traumhaus geplant habt und eine Baugenehmigung vorliegt, kann das variable Darlehen durch eine langfristige Finanzierung für Grundstück und Hausbau abgelöst werden.

In der Regel können variable Darlehen kurzfristig gekündigt und ohne Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden.

Die Finanzierung wird in der Regel erst abgeschlossen, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Zur Vertragsunterzeichnung beim Notar solltet ihr jedoch eine Finanzierungszusage der Bank mitbringen.

Was sind die nächsten Schritte beim Grundstückskauf

Ihr habt es geschafft und ein passendes Grundstück für euer Traumhaus gefunden? Herzlichen Glückwunsch! Doch wie geht es nun weiter? Ein Grundstückskauf muss grundsätzlich durch einen Notarvertrag beurkundet werden. Die folgenden Angaben gelten für bereits abgeteilte Grundstücke:

• die genaue Bezeichnung des Grundstücks mit Straße, Hausnummer, Gemarkung, Flur, Flurstück, Größe, Grundbuch und Grundbuchblatt
• den Kaufpreis
• Angaben über alle Belastungen, die auf dem Grundstück liegen sowie über Grunddienstbarkeiten, wie bspw. Wege- und Leitungsrechte.

Mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin sollte der Entwurf des Kaufvertrags dem Verkäufer und dem Käufer vorliegen. Dadurch können Fehler und Änderungen noch rechtzeitig vorgenommen werden.

Grundstückskauf: Vertragsunterzeichnung

Der Notartermin zum Kaufvertragsabschluss für das Grundstück wird so ablaufen:

• Der Notar kontrolliert die Ausweise der Vertragspartner.
• Der Vertrag wird Satz für Satz vorgelesen.
• Eventuelle Anpassungen können beim Verlesen des Vertrages noch vorgenommen werden.
• Sind die Vertragspartner mit allen Punkten im Vertrag einverstanden, unterzeichnen sie den Vertrag.

Wichtiger Hinweis: Solange nicht alle Vertragsbedingungen erfüllt sind, seid ihr noch nicht die rechtmäßigen Eigentümer des Grundstücks.

Grundstückskauf: Was ist nach dem Vertragsabschluss wichtig

Bevor das Grundstück rechtmäßig euch gehört, müssen noch einige Vorgänge abgeschlossen sein. Zuerst muss die Kaufsumme überwiesen, die Grunderwerbssteuer bezahlt und der Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden.

Der weitere Ablauf nach Vertragsunterzeichnung sieht etwa so aus:

1. Die Vertragspartner erhalten eine Abschrift des unterzeichneten Vertrags vom Notar.
2. Der Notar veranlasst eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Dadurch kann der Verkäufer das Grundstück in der Bearbeitungsphase kein zweites Mal verkaufen.
3. Das Finanzamt wird vom Notar über den Verkaufsprozess informiert. Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird berechnet und ist vom Käufer zu entrichten.
4. Wurde die Grunderwerbssteuer entrichtet, reicht das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den Notar weiter. Diese Bescheinigung wird an das Grundbuchamt weitergeleitet.
5. Der Käufer wird nun mit einer Fälligkeitsmitteilung zur Zahlung der Kaufsumme aufgefordert.
6. Mit dem Kaufvertrag kann der Käufer sich die Darlehenssumme von der Bank auszahlen lassen oder direkt an den Verkäufer überweisen lassen.
7. Wurde der Kaufpreis beglichen, lässt der Notar die Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch streichen. Im Anschluss werden die Käufer als neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Mit Eintrag der neuen Eigentümer im Grundbuch ist der Grundstückskauf abgeschlossen.

Grundstückskauf – wer muss die Notarkosten zahlen?

In der Regel muss der Käufer die Notarkosten tragen. Sie machen etwa ein bis drei Prozent des Kaufpreises aus. Beträgt der Kaufpreis für das Grundstück 100.000 Euro, fallen also 1000 bis 3000 Euro Notargebühren an.

Zu den Nebenkosten bei einem Grundstückskauf zählt jedoch mehr als nur die Notarkosten. Auf euch als Käufer werden zudem noch die Grunderwerbssteuer, evtl. Maklerkosten, Erschließungskosten und Vermessungskosten hinzukommen.

Nach dem Grundstückskauf – wann kann ich bauen?

Mit der Planung eures Eigenheims mit einer Baufirma oder einem Architekten könnt ihr bereits nach Vertragsunterzeichnung beginnen. Sobald der Eintrag ins Grundbuch erfolgt ist, könnt ihr einen Bauantrag stellen. Dieser benötigt einige Wochen bis Monate, bis er vom Bauamt genehmigt wird und ihr mit den Baumaßnahmen starten könnt.

Wie ihr einen Bauantrag stellt und was ihr beachten müsst, erfahrt ihr hier.

Ob ihr direkt nach dem Kauf mit dem Bau starten möchtet, bleibt vorerst euch überlassen. Doch ihr solltet nicht zu lange mit der Planung warten. Habt ihr ein Grundstück in einem Baugebiet von der Gemeinde erworben, ist häufig eine Bebauungsfrist ein Teil des Kaufvertrags. Das heißt, ihr seid verpflichtet, innerhalb dieser Frist – beispielsweise drei Jahre – mit dem Bau eures Eigenheims zu beginnen.

Haltet ihr diese Frist nicht ein und der Baubeginn bleibt aus, könnte die Gemeinde das Grundstück sogar zurückfordern. Mit dieser Klausel möchte die Gemeinde Baulücken und fortlaufenden Baulärm verhindern.

Doch auch bei Grundstücken aus privater Hand solltet nicht zu lange mit dem Baubeginn warten. Hierbei könnte die Gemeindeverwaltung Änderungen am Bebauungsplan während der Wartezeit vornehmen. Habt ihr dann noch keinen Bauantrag eingereicht, müsst ihr die neuen Vorgaben einhalten.

Was tun, wenn es kein Bebauungsplan gibt

Sollte es für euer Grundstück noch keinen Bebauungsplan geben, muss eine Einzelprüfung durch einen konkreten Bauantrag erfolgen. Dieser Prozess muss von einer bauvorlageberechtigten Person (Architekt oder Bauingenieur) in Angriff genommen werden und kann einige Monate in Anspruch nehmen. Es empfiehlt sich vorab ein persönliches Gespräch mit dem Bauamt zu vereinbaren. Hier lässt sich einiges bereits unverbindlich klären.

Eine zweite Möglichkeit ist eine Bauvoranfrage. Diese hat zwar nur wenige Wochen Bearbeitungszeit, ist jedoch nicht wirklich rechtsverbindlich. Allerdings ist sie günstiger als der ebenfalls gebührenpflichtige Bauantrag. Die Kosten liegen bei etwa vier Prozent der Baukosten, die bei der Einreichung zu zahlen sind. Zusätzlich fallen weitere Planungskosten an.

Übersicht: Welche Nebenkosten fallen beim Grundstückskauf an

Zum Kaufpreis, den die Käufer eines Grundstücks an den Verkäufer zahlen, kommen noch einige Nebenkosten und Steuern. Dazu gehören Erschließungskosten, Grunderwerbssteuer, Kosten für Bodengutachten und für die Vermessung.

Maklerkosten beim Grundstückskauf

Kauft ihr das Grundstück von einer Privatperson, ist oft ein Makler in den Kauf involviert. Dieser darf vom Käufer oder Verkäufer eine Maklerprovision fordern. Die Höhe ist dabei prinzipiell frei verhandelbar. Die Regelung der Maklerprovision, nach der es bei Immobilienkäufen nicht mehr möglich ist, dem Käufer mehr als 50 Prozent der Provision aufzubürden, gilt nicht für Grundstückskäufe.

Je nach Bundesland haben sich in Deutschland allerdings Gebührensätze durchgesetzt, die in der Regel eingehalten werden. Diese liegen zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises.

Erschließungskosten

Zu den Erschließungskosten zählen: Straßenbaukosten inklusive Park- und Grünanlagen, Erwerb und Freilegung der Flächen, erstmalige Herstellung von Entwässerung und Beleuchtung, Kanalisation, zentrale Versorgung (Strom, Gas, Wärme, Wasser) und mitunter Schmutz- und Regenwasseranschluss.

Die Kosten können sich insgesamt auf 15.000 bis gut 20.000 Euro belaufen.

Tipp: Den Erschließungskosten-Bescheid, den die Kommune für das voll erschlossene Grundstück schickt, bekommt derjenige, der zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides Eigentümer des Grundstücks (im Grundbuch eingetragen) ist. Klärt also vor dem Kaufvertrag, welche Maßnahmen der Voreigentümer bereits durchgeführt und bezahlt hat.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Die folgende Tabelle gibt Auskunft, welche Grunderwerbssteuer im jeweiligen Bundesland anfallen:

Kosten für ein Bodengutachten

Die Erstellung eines Bodengutachtens ist keine Voraussetzung für einen Grundstückskauf oder Baumaßnahmen. Doch die genaue Beurteilung der Bodenverhältnisse – insbesondere, wenn es sich um ein ehemaliges Gewerbegrundstück handelt – kann nur ein Gutachten nach DIN 1054 klären.

Tipp: Wenn kein allgemeines Bodengutachten (zum Beispiel in einem Neubaugebiet) vorliegt und die Kosten für ein Einzelgutachten zu hoch erscheinen, solltet ihr wenigstens Informationen von örtlichen Bauunternehmen, Architekten oder vom Bauamt einholen.

In der Regel betragen die Kosten für das Bodengutachten rund 0,5 Prozent der Bausumme.

Kosten für Vermessung

Im Gegensatz zum Bodengutachten ist die Vermessung des Baulands verpflichtend. Jedes Grundstück muss vermessen werden. Wenn ihr ein neues Gebäude errichtet, müsst ihr nach Fertigstellung das Katasteramt oder ein Vermessungsbüro beauftragen.

Die Kosten, etwa 1.500 bis 2.000 Euro bei einem durchschnittlich großen Ein- oder Zweifamilienhaus-Grundstück, sind vom Eigentümer zu zahlen. Gleiches gilt im Übrigen auch, wenn das Grundstück aus einem anderen Grund vermessen werden muss.