Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage rücken bei privaten Investoren gerade in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und niedriger Zinsen oft in den Fokus. Der Wunsch nach Stabilität, Schutz vor Inflation und einer planbaren Rendite macht es zu einer attraktiven Alternative zu den anderen klassischen Geldanlagen wie Edelmetallen oder Aktien. Eine Immobilie zu erwerben, muss aber wohlüberlegt sein. Wir zeigen dir in diesem Artikel alles Wesentliche, worauf du achten musst.

Warum Immobilien als Kapitalanlage?

Warum Immobilien als Kapitalanlage seit jeher interessant sind, hat gute Gründe. Sie bieten langfristige Sicherheit, sind vergleichsweise krisenfest und können gleichzeitig regelmäßige Einnahmen in Form von Mieten erwirtschaften. Im Gegensatz zu Aktien oder Fonds schwanken Immobilienwerte deutlich weniger. Das gibt vielen Anlegern ein Gefühl von Kontrolle und Planbarkeit. Hinzu kommt der sogenannte Sachwert-Charakter. Bei einer Immobilie handelt es sich um ein greifbares Gut, das nicht nur auf dem Papier existiert.

Auch die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten sind ein weiterer Vorteil. Viele Kosten können bei vermieteten Objekten steuerlich geltend gemacht werden. Welche das genau sind, werden wir im Laufe des Artikels noch genauer beschreiben.

Überdies ist eine Finanzierung der Immobilie mit Fremdkapital möglich, wobei der Mieter dabei die vollständigen Kosten übernimmt. Das führt über die Jahre zu einem Vermögensaufbau mit geringer Eigenkapitalbindung.

Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll?

Da der Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage gut überlegt sein sollte, ist es sinnvoll, die Vorteile und Nachteile gegenüberzustellen. Wir zeigen dir nachfolgend beide Seiten der Medaille.

Welche Vorteile gibt es?

• Schutz gegen Inflation: Wenn du mit deinen Mietern einen Indexmietvertrag abschließt, steigt die Höhe der Miete automatisch mit den Lebenshaltungskosten.
• Steuerersparnis: Du kannst jedes Jahr zwei Prozent von Sanierungs- und Anschaffungskosten deiner vermieteten Immobilie abschreiben. Behältst du die Immobilie mindestens zehn Jahre, kannst du den dadurch entstandenen Wertzuwachs steuerfrei verbuchen.
• Hohe Wertbeständigkeit: Beim Kauf von Immobilien mit hochwertiger Ausstattung und guter Lage ist in der Regel mit einem Wertzuwachs oder zumindest mit einer Wertbeständigkeit zu rechnen.
• Erweiterung des Portfolios: Wenn du bereits ein Vermögensportfolio besitzt, sind Immobilien eine hervorragende Möglichkeit, es auf diese Weise zu erweitern. Immobilien werden immer benötigt.

Was sind die Nachteile?

• Gebundenes Kapital: Sind deine finanziellen Möglichkeiten begrenzt, ist durch den Erwerb einer Immobilie viel Kapital gebunden und du kannst das Risiko weniger streuen. Gerade deswegen ist es essenziell, die richtige Immobilie zu erwerben.
• Laufende Kosten: Eine Immobilie muss verwaltet und instand gehalten werden. Dazu sind für größere Ausgaben auch Rücklagen zu bilden, was nicht zu vernachlässigen ist.
• Aufwand: Zahlen deine Mieter regelmäßig und wohnen langfristig in deiner Immobilie, hält sich der Aufwand in Grenzen. Leider ist das nicht immer die Regel, unter Umständen musst du mit Rückständen bei der Miete oder häufigen Mieterwechseln rechnen.

Die Vorteile überwiegen bei Immobilien als Kapitalanlage, jedoch ist es wichtig, sich auch zumindest Gedanken über die genannten Nachteile zu machen.

Lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage noch?

Ob Immobilien als Kapitalanlage sinnvoll sind, kann nie pauschal beantwortet werden, es kommt jeweils auf die Rendite an. Aber was genau versteht man unter Rendite im Kontext mit Immobilien? Im Kern ist damit der prozentuale Jahresgewinn gemeint, den eine Immobilie als Kapitalanlage abwirft.

Im Gegensatz zu anderen Geldanlagen beeinflussen hierbei jedoch zahlreiche Faktoren das Ergebnis. Es gibt keine universelle Berechnungsformel, stattdessen werfen wir den Blick auf drei gängige Kennzahlen. Diese helfen dir, den wirtschaftlichen Wert der Immobilie besser einzuschätzen:

• Eigenkapitalrendite
• Objektrendite
• Nettomietrendite

Diese drei Rechenansätze liefern ein differenziertes Bild über Rentabilität und Effizienz der Investition. Also lohnen sich Immobilien als Kapitalanlage noch? Finde es mit den folgenden Formeln heraus. Anhand der Ergebnisse kannst du eine fundierte Entscheidung treffen.

Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite zeigt, welchen durchschnittlichen Jahresgewinn du mit dem von dir eingebrachten Kapital erzielen kannst, inklusive Zinsen. Dabei fließen sowohl Einnahmen als auch Ausgaben sowie die Finanzierung der Immobilie mit ein. Das liefert einen soliden Ausgangswert für die erste Einschätzung. Da sie jedoch ausschließlich auf bereits bekannten Daten der Vergangenheit basiert, eignet sich diese Formel nicht für Zukunftsprognosen.

Formel für die Eigenkapitalrendite: Nettomiete nach Steuern / Eigenkapital x 100

Objektrendite

Die Objektrendite konzentriert sich auf alle direkten Ausgaben und Einnahmen. Dazu gehören Kaufpreis, Mieteinnahmen, Steuern und mögliche steuerliche Vorteile. Die Finanzierung wird hier außen vor gelassen. Das hat den Vorteil, dass du Immobilien unabhängig von der jeweiligen Finanzierungsstruktur miteinander vergleichen kannst. Überdies kannst du damit herausfinden, ob sich die Hebelwirkung sinnvoll nutzen lässt. Darunter versteht man den wirtschaftlichen Vorteil, den Fremdkapital beim Kauf bringen kann. Als Faustregel gilt, dass der Einsatz vom Fremdkapital immer dann lohnenswert ist, wenn die Rendite nach Steuern über den Fremdkapitalkosten nach Steuern liegt.

Formel für die Objektrendite: (Mieteinnahmen – Steuer – Unterhaltskosten) / Kosten der Anschaffung x 100

Nettomietrendite

Bei der Mietrendite unterscheidet man zwischen Netto und Bruttowert. Weil die Bruttomietrendite viele relevante Kosten unberücksichtigt lässt, ist die Nettomietrendite die aussagekräftigere Kennzahl. Sie berücksichtigt neben Kaufnebenkosten (Maklerprovision, Notar, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer) auch laufende nicht umlagefähige Ausgaben. Damit bekommst du ein realistischeres Bild davon, wie rentabel eine Immobilie wirklich ist. Der individuelle Steuersatz und die Finanzierungskosten bleiben unberücksichtigt.

Formel für die Nettomietrendite: Jahresertrag / Kosten der Investition x 100

Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage

Eine vermietete Immobilie bietet aus steuerlicher Sicht attraktive Vorteile. Viele Kosten wie Maklerprovision, Grundsteuer, Nebenkosten sowie Zinsen lassen sich von der Steuer absetzen. Dadurch reduziert sich die Steuerlast teilweise erheblich, was die Investition zusätzlich attraktiv macht. Die Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Immobilie nicht von dir selbst genutzt wird, sondern tatsächlich vermietet wird.

Eigennutzer profitieren nicht von diesen steuerlichen Vergünstigungen. Sie können lediglich bestimmte Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienste wie Reinigung und Gartenarbeit steuerlich geltend machen. Dies gilt nur für den Arbeitslohn, nicht für die Materialkosten selbst. Wer die Steuervorteile bei Immobilien als Kapitalanlage nutzen möchte, muss sich also bereits im Vorfeld klar auf eine Vermietung festlegen.

Fazit

Fassen wir abschließend die wichtigsten Punkte noch einmal zusammen. Immobilien bieten eine solide Grundlage für den langfristigen Vermögensaufbau, vorausgesetzt sie werden mit Weitblick und Sachverstand ausgewählt. Ob als Altersvorsorge, zur Steueroptimierung oder zum Schutz vor Inflation, die Gründe für ein solches Investment können vielfältig sein. Solltest du Fragen zur Immobilienfinanzierung haben, kontaktiere uns am besten gleich für weitere Informationen. Jemand aus unserem Team wird dich gerne unverbindlich beraten.