Ratgeber zur Grundschuldabtretung zwischen Banken

Wenn du im Besitz einer Immobilie bist, ist dir der Begriff Grundschuld mit Sicherheit geläufig. Aber wusstest du, dass eine Grundschuldabtretung zwischen Banken möglich ist?

In diesem Artikel gehen wir auf die wichtigsten Aspekte zur Grundschuldabtretung ein. Was ist eine Grundschuldabtretung oder eine Teilabtretung der Grundschuld? Welche Gründe gibt es für eine Grundschuldabtretung, was sind die Vor- und Nachteile, wie hoch sind die Kosten und benötigt man einen Notar? Diese und weitere Fragen klären wir verständlich für dich.

Was ist eine Grundschuldabtretung?

Am Ende der Zinsbindungsfrist deiner Baufinanzierung ist die Rückzahlung des Kredits in den meisten Fällen nicht vollständig abgeschlossen. Daher ist es ratsam, sich frühzeitig mit der Planung einer Anschlussfinanzierung zu befassen. Dabei spielt die Grundschuldabtretung zwischen Banken eine wichtige Rolle. Grundsätzlich stehen Kreditnehmern nach Abschluss der Erstfinanzierung zwei Optionen offen. Entweder die Verlängerung des Darlehensvertrags bei der bisherigen Bank oder ein Wechsel zu einer anderen Bank im Rahmen einer Umschuldung.

Die Übertragung der Grundschuld wird direkt zwischen den beteiligten Banken abgewickelt, wodurch der Kreditnehmer kaum in den Prozess eingebunden ist. Die aktuelle Bank stimmt in einer vom Notar erstellten Urkunde über die Weitergabe der Grundschuld an die neue Bank zu. Zudem ist sie mit einer Übertragung im Grundbuch einverstanden. Anschließend wird das Dokument an den neuen Kreditgeber übergeben.

Gründe für die Grundschuldabtretung

Das neue Kreditinstitut benötigt wie die alte Bank eine Sicherheit für die Finanzierung. Üblicherweise ist das auch bei einem neuen Vertrag die Grundschuld. Statt der Löschung der Grundschuld bei der aktuellen Bank ist es jetzt aber ebenso möglich, eine Grundschuldabtretung in Anspruch zu nehmen. Das ist deutlich günstiger als einen neuen Grundbucheintrag für die neue Bank vornehmen zu lassen. Der finanzielle Aspekt ist also der Hauptbeweggrund.

Vor- und Nachteile

Eine Grundschuldabtretung zwischen Banken ist mit Vor- und Nachteilen verbunden. Nachfolgend schildern wir transparent beide Seiten.

Vorteile

• Sicherheit für den neuen Kreditgeber: Die Grundschuld dient als verlässliche Absicherung bei der Kreditvergabe, da das Grundstück als Pfand eingesetzt wird.
• Anpassungsmöglichkeiten für den Kreditnehmer: Du kannst bestehende Schulden anpassen, ohne dass eine weitere Grundschuld erforderlich ist.
• Finanzielle Flexibilität: Der Gläubiger hat die Möglichkeit, die Grundschuld zur Besicherung weiterer Darlehen einzusetzen.

Nachteile

• Juristische Komplexität: Eine genaue rechtliche Prüfung ist notwendig, damit alle gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden.
• Risiko für den Kreditnehmer: Änderungen in den Vertragsbedingungen oder der finanziellen Situation können Auswirkungen auf die Grundschuld haben.
• Organisatorischer Aufwand: Auch wenn dieser eher gering ist, so ist es dennoch mit bürokratischem Aufwand verbunden. Es erfordert die Anpassung im Grundbuch.

Die Vorteile fallen hier also deutlich höher ins Gewicht als die potenziellen Nachteile für einen Kreditnehmer.

Grundschuldabtretung mit Notar

Eine Beglaubigung durch einen Notar ist bei der Übertragung einer Grundschuld eine zentrale rechtliche Voraussetzung. Der Notar agiert bei der Grundschuldabtretung als unabhängiger Experte, überprüft Personalien und erläutert die rechtlichen Konsequenzen des Vorgangs. Zudem sorgt er dafür, dass alle Absprachen präzise dokumentiert werden.

Normalerweise reicht die notarielle Beglaubigung aus, um die Übertragung der Grundschuld wirksam zu machen. Sollte es jedoch zusätzliche Absprachen geben, kann es notwendig sein, den Vorgang durch eine umfassende notarielle Beurkundung abzusichern.

Grundschuldabtretung Kosten

Welche Kosten fallen bei der Grundschuldabtretung an? Die Kosten für die Beglaubigung der Unterschrift und die Änderung im Grundbuch entsprechen in etwa den Gebühren, die nur für die Neueintragung anfallen würden. Besonders der Eintrag einer neuen Grundschuld ist mit hohen Angaben verbunden, da ein Notar eine komplett neue Urkunde erstellen muss. Auch die Eintragung ins Grundbuch verursacht zusätzliche Kosten.

Insgesamt kann die Kombination aus Neueintragung mit vorheriger Löschung schnell das Vierfache einer einfachen Grundschuldabtretung kosten. Daher sollten Immobilieneigentümer bei einem Wechsel der Bank immer zuerst prüfen, ob das neue Kreditinstitut einer Grundschuldabtretung zustimmt, um unnötige Ausgaben zu vermeiden.

Teilabtretung der Grundschuld

Wenn du eine Grundschuldabtretung in Betracht ziehst, hast du wahrscheinlich bereits einen Großteil deines ursprünglichen Kredits abbezahlt. In diesem Fall ist es oft nicht erforderlich, die ursprünglich eingetragene Grundschuld in vollem Umfang zu übernehmen. Vielmehr kannst du die Möglichkeit nutzen, die Grundschuld an deine geänderte Situation anzupassen.

Dabei wird durch eine Teilabtretung der Grundschuld nur der Betrag übernommen, der als Sicherheit von dem neuen Kreditinstitut benötigt wird. Der Rest wird abgezogen.

Für diesen Prozess fallen zwar zusätzliche Kosten an, insbesondere für die notarielle Beglaubigung der Unterschrift. Obwohl die Teilabtretung der Grundschuld etwas teurer ist als eine reguläre Abtretung, ist sie dennoch preiswerter als eine vollständige Löschung mit anschließender Neueintragung.

Fazit

Die Grundschuldabtretung ist eine praktische und kosteneffiziente Möglichkeit, einen bestehenden Vertrag im Rahmen einer Anschlussfinanzierung anzupassen. Im Vergleich zur Löschung und Neueintragung der Grundschuld spart sie erhebliche Kosten und reduziert den Verwaltungsaufwand. Durch die Übertragung der Grundschuld zwischen den Banken wird der Prozess für den Kreditnehmer weitgehend unkompliziert. Dennoch gibt es rechtliche Aspekte zu beachten, wie die notarielle Beglaubigung und die Grundbucheintragung.

Für Kreditnehmer bieten sich durch die Grundschuldabtretung Vorteile wie Flexibilität und die Möglichkeit, die Finanzierung an die aktuelle Situation anzupassen. Gleichzeitig profitieren Banken von einer notwendigen Sicherheit. Auch die Teilabtretung der Grundschuld kann eine sinnvolle Option sein, je nach deinen individuellen Anforderungen.

Falls du Fragen zu einer Grundschuldabtretung hast, kontaktiere uns gerne für eine unverbindliche Beratung. Wir freuen uns auf deine Nachricht oder deinen Anruf!

FAQ

Wie hoch ist der Aufwand?

Für den Darlehensnehmer selbst ist der Aufwand für die Abtretung der Grundschuld minimal. Sobald man das neue Kreditinstitut mit dem Wunsch einer Grundschuldübertragung informiert und alle erforderlichen Unterlagen eingereicht hat, kümmert sich dieses um die weiteren Schritte.

Wie viel muss ich konkret für die Grundschuldabtretung bezahlen?

Du zahlst lediglich für die Unterschriftbeglaubigung deiner bisherigen Bank und die Eintragung eines neuen Gläubigers im Grundbuch. Die Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Du musst insgesamt mit Kosten von ca. 0,2 % der eingetragenen Grundschuld rechnen. Bei 200.000 EUR würde die Grundschuldabtretung ca. 400 EUR kosten.

Benötige ich die Zustimmung meiner aktuellen Bank?

Nicht jede Bank akzeptiert automatisch eine Grundschuldabtretung. Deshalb ist es wichtig, dass du vorab klärst, ob diese zustimmt. Sobald das erfolgt ist, steht der Abtretung nichts mehr im Wege.

Wie lange dauert eine Grundschuldabtretung?

Das lässt sich nicht pauschal beantworten, aber du musst mit einer Dauer von etwa zwei bis vier Wochen rechnen.