Sanierungspflichten beim Hauskauf

Bauland für Neubauten sind rar und teuer. Daher kaufen viele Familien eine bestehende Immobilie und renovieren diese nach eigenen Wünschen. Doch mit den Schönheitsreparaturen ist es nicht getan. Wenn ihr einen Altbau kauft und renoviert, seid ihr auch verpflichtet, die Immobilie energetisch zu sanieren. Das sagt das Gebäudeenergiegesetz (GEG) aus.

Wer die neu erworbene Immobilie nicht nach den Sanierungspflichten modernisiert, dem drohen hohe Bußgelder. Nach dem Kauf der Immobilie haben die neuen Eigentümer zwei Jahre Zeit, die energetische Sanierung umzusetzen. Was zu dieser Sanierung zählt und was es zu beachten gilt, um hohe Bußgelder zu vermeiden, erfahrt ihr im folgenden Beitrag.

Sanierungspflicht im Altbau: Was gilt?

„Kaufinteressenten müssen genau hinsehen“, rät Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren (VPB). „Denn für die Nachrüstpflichten gibt es bei Wohngebäuden mit einer oder zwei Wohnungen eine Ausnahme: Wer sein Haus vor Februar 2002 selbst nutzte, musste nichts tun. Damit wollte der Verordnungsgeber 2002, als er die Nachrüstung einführte, vor allem ältere Eigentümer finanziell schonen. Aber die Pflicht zur Nachrüstung ist nur aufgeschoben und trifft den nächsten Eigentümer – eventuell die jetzigen Kaufinteressenten.“

„Käufer älterer Häuser sollten deshalb immer konkret nachfragen“, empfiehlt der VPB-Vertrauensanwalt: „Wann haben die Verkäufer selbst die Immobilie übernommen, vor oder nach dem Stichtag? Mussten sie entsprechend nachrüsten oder nicht? Und falls ja, sind sie ihren Pflichten auch nachgekommen? Längst nicht alle haben das getan, weil es niemand kontrollierte. Manche haben nur auch teilweise nachgerüstet, etwa die veralteten Heizungskessel ausgetauscht. Darauf hatten die bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger meist ein Auge. Wem sein Haus schon vor dem Stichtag 2002 gehörte, musste aber nicht einmal das erledigen.“

Die Sanierungspflichten bei einem Eigentümerwechsel gelten im übrigen nicht nur für Immobilienkäufer. Auch wenn eine Immobilie an Kinder und andere Angehörige vererbt wird, gelten die Sanierungspflichten.

Welche Sanierungspflichten gibt es?

Immobilienkäufer, die die Immobilie nach dem 1. Februar 2002 erworben haben oder jetzt erwerben, mussten und müssen folgende Sanierungspflichten erfüllen:

• Alte Öl- oder Gas-Heizkessel austauschen: Laut GEG müssen Öl- oder Gas-Heizkessel, die älter sind als 30 Jahre, ausgetauscht werden. Ab dem 01. Januar 2024 soll es auch genaue Vorgaben geben, wie die Heizungen ersetzt werden müssen. So die aktuellen Pläne der Bundesregierung. Nach 2023 sollen ausschließlich Heizungsanlagen eingebaut werden, die mindestens mit 65 Prozent erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme betrieben werden.
• Offene Rohrleitungen dämmen: Vor allem Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die durch nicht beheizte Räume, wie Kellerräume, führen, müssen nachträglich gedämmt werden.
• Die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen: Damit ist die Decke gemeint, die einen beheizten von einem unbeheizten Raum trennt. Zum Beispiel die Decke zwischen dem bewohnten Bereich und dem unbewohnten Dachboden. Auch das Dach sollte gedämmt sein, falls der Dachboden ausgebaut und genutzt wird. Die neue Dämmung darf dabei einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin nicht überschreiten.

Welche Fristen gibt es für Sanierungspflichten? 

Laut GEG haben die neuen Immobilieneigentümer zwei Jahre nach dem Kauf Zeit, die Sanierungspflichten umzusetzen. Der Kauf gilt als abgeschlossen mit der Eintragung ins Grundbuch.

Was passiert, bei nicht Einhaltung der Sanierungspflicht?

Setzt ihr keine der Sanierungspflichten nach GEG um und die Frist von zwei Jahren verstreicht, können hohe Bußgelder von bis zu 50.000 Euro auf euch zukommen. Schon deshalb und weil eine energetische Sanierung auch laufende Kosten spart, sollten sich Käufer von Altbauten um die energetische Sanierung ihrer Immobilie kümmern. Bei der Finanzierung helfen staatliche Förderprogramme und Steuererleichterungen.

Geht auf Nummer sicher, wenn ihr eine Immobilie kauft und lasst euch dabei von einem Experten beraten.