Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine rechtliche Absicherung im Grundbuch, die deinen Anspruch auf Eigentumsübertragung sichert. Sie wird nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags eingetragen und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie ein weiteres Mal verkauft oder mit einer Hypothek belastet.

Du kannst dir die Auflassungsvormerkung wie eine Reservierung im Grundbuch vorstellen: Sie zeigt allen Beteiligten, dass du der zukünftige Eigentümer bist – auch wenn die endgültige Umschreibung noch aussteht.

Warum ist die Auflassungsvormerkung so wichtig?

Zwischen dem Kaufvertrag und der Eintragung als Eigentümer können mehrere Wochen oder sogar Monate vergehen. In dieser Zeit besteht das Risiko, dass:

• der Verkäufer die Immobilie erneut verkauft
• neue Belastungen (z. B. Grundschulden) ins Grundbuch eingetragen werden
• der Verkäufer insolvent wird

Die Auflassungsvormerkung schützt dich vor genau diesen Szenarien. Sie sorgt dafür, dass dein Anspruch auf Eigentum vorrangig behandelt wird und nicht durch spätere Eintragungen gefährdet ist.

Wann wird die Auflassungsvormerkung eingetragen?

Die Eintragung erfolgt direkt nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags durch den Notar. Der Notar beantragt die Vormerkung beim Grundbuchamt, und sie wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Das dauert in der Regel nur wenige Tage.

Wichtig: Du solltest den Kaufpreis erst zahlen, wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist. So stellst du sicher, dass dein Anspruch rechtlich geschützt ist.

Ablauf: Vom Kaufvertrag bis zur Eigentumsübertragung

1. Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags
2. Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
3. Zahlung des Kaufpreises durch dich
4. Löschung alter Belastungen (z. B. Grundschulden des Verkäufers)
5. Eintragung der Auflassung – du wirst offiziell Eigentümer

Zwischen der Vormerkung und der endgültigen Eigentumsumschreibung vergehen meist vier bis acht Wochen, je nach Grundbuchamt und Komplexität des Falls.

Vorteile der Auflassungsvormerkung

• Rechtssicherheit: Dein Anspruch auf Eigentum ist rechtlich geschützt.
• Schutz vor Doppelverkauf: Der Verkäufer kann die Immobilie nicht erneut verkaufen.
• Schutz vor neuen Belastungen: Keine neuen Hypotheken oder Grundschulden können eingetragen werden.
• Schutz bei Insolvenz: Dein Anspruch bleibt auch bei Insolvenz des Verkäufers bestehen.
• Vertrauensschutz: Banken und Kreditgeber verlangen die Vormerkung als Voraussetzung für die Finanzierung.

Nachteile und Kosten

Die Auflassungsvormerkung ist zwar unverzichtbar, bringt aber auch Kosten mit sich:

• Die Gebühren liegen bei etwa 0,5 % des Kaufpreises, also z. B. 1.500 € bei einem Kaufpreis von 300.000 €.
• Die Kosten zählen zu den Anschaffungskosten und werden in der Regel vom Käufer getragen.

Ein weiterer Nachteil: Die Vormerkung schützt dich nicht vor allen Risiken – z. B. wenn der Verkäufer falsche Angaben macht oder der Kaufvertrag rechtlich angefochten wird.

Kann man auf die Auflassungsvormerkung verzichten?

Nein – ein Verzicht ist nicht möglich. Der Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Vormerkung zu beantragen. Sie gehört zum Standardprozess beim Immobilienkauf und ist ein zentraler Bestandteil der rechtlichen Absicherung.

Was passiert nach der Auflassungsvormerkung?

Nach der Eintragung der Vormerkung folgen weitere Schritte:

• Du erhältst vom Finanzamt die Aufforderung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer.
• Nach Zahlung und Erfüllung aller Bedingungen wird die Auflassung im Grundbuch eingetragen.
• Du wirst als neuer Eigentümer geführt und erhältst die Schlüssel zur Immobilie.