Grundschuld: Das musst du wissen!

Du stehst kurz davor, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und kommst zum ersten Mal mit dem Begriff Grundschuld in Berührung? Keine Sorge! In diesem Artikel erklären wir dir alles, was du über die Grundschuld wissen musst. Wir gehen darauf ein, was das genau ist, welche Arten es gibt, wie sie eingetragen oder gelöscht wird und wofür du eine Löschungsbewilligung benötigst.

Was ist eine Grundschuld?

Klären wir zunächst einmal die grundsätzlichste Frage: Was ist eine Grundschuld überhaupt? Da es sich bei einer Baufinanzierung in der Regel um hohe Summen handelt, benötigen Kreditinstitute entsprechende Sicherheiten. Kreditnehmer bezahlen das Darlehen oft über Jahrzehnte zurück. In diesem langen Zeitraum besteht die Gefahr der Zahlungsunfähigkeit, beispielsweise durch den Verlust des Arbeitsplatzes. Hier kommt die Grundschuld ins Spiel. Durch einen Eintrag in das Grundbuch einer Immobilie hat das Kreditinstitut die Gewissheit, die Kreditsumme dennoch zurückzubekommen.

Solltest du aus einem bestimmten Grund den Kredit nicht mehr zurückzahlen können, hat die Bank das Recht auf die Wohnung oder das Haus zuzugreifen. Keine Sorge, das passiert nicht von heute auf morgen. Bis das Kreditinstitut ein Darlehen kündigt, vergehen ein paar Monate. Solltest du dann weiterhin nicht in der Lage sein, das Darlehen abzuzahlen, wird die Gesamtsumme sofort fällig. Dann kann es zu einer Zwangsversteigerung kommen und das Geld wird an alle Gläubiger verteilt.

Es gibt im Grundbuch unterschiedliche Ränge, da man mit einer Immobilie auch mehrere Darlehen absichern kann. Der Gläubiger an der ersten Stelle hat zuerst Anspruch auf sein Geld. Wenn alle Gläubiger ihr Geld erhalten haben und dann noch etwas übrig ist, bekommst du als Eigentümer den Rest ausbezahlt.

Arten der Grundschuld

Der Aufbau der Grundschuld liegt immer dem gleichen Prinzip zugrunde, es gibt dennoch verschiedene Arten. Man unterscheidet entweder zwischen dem Bestehen eines Grundschuldbriefs oder nach dem Grundschuldgläubiger.

• Eigentümergrundschuld
• Fremdgrundschuld
• Buchgrundschuld
• Briefgrundschuld

Eigentümergrundschuld

Wenn die Grundschuld dem Grundstückseigentümer selbst gehört, spricht man von einer Eigentümergrundschuld. Diese Art der Grundschuld wird oft zum Zweck der Rangsicherungsabsicht genutzt. Durch eine abgetretene Rangposition verschafft dies einem bestimmten Gläubiger im Falle einer Zwangsversteigerung gegenüber anderen Gläubigern einen Vorteil.

Fremdgrundschuld

Das Pendant zur Eigentümergrundschuld ist die Fremdgrundschuld. Dabei handelt es sich um einen Dritten, dem das Grundstück nicht gehört. Diese Art der Grundschuld wird dazu verwendet, um einen Kredit abzusichern. Sobald der Sicherungszweck entfällt, bekommt der Eigentümer des Grundstücks die Grundschuld zurück. Wird der Grundstückseigentümer jedoch zahlungsunfähig, darf die Bank eine Zwangsvollstreckung anordnen. Dies ist die üblichste Form der Grundschuld.

Buchgrundschuld

Die Buchgrundschuld wird nur in Abteilung III im Grundbuch eingetragen. Der Grundbucheintrag wird mit dem Hinweis „ohne Brief“ vermerkt. Für alle Änderungen in der Zukunft ist deswegen immer ein neuer Grundbucheintrag erforderlich.

Briefgrundschuld

Im Gegensatz zur Buchgrundschuld wird bei der Briefgrundschuld auch ein Grundschuldbrief angefertigt. Auf Wunsch kann sie zu einer Buchgrundschuld umgewandelt werden. Wer die Grundschuld abtreten möchte, muss lediglich den Brief übergeben, eine Eintragung im Grundbuch ist dafür nicht mehr nötig.

Grundschuld eintragen

Wie lässt sich die Grundschuld eintragen? Zunächst wird zwischen dem Käufer und der Bank eine Grundschuld vereinbart. Dabei wird festgelegt, in welcher Höhe die Grundschuld eingetragen werden soll. Diese Vereinbarung zwischen Eigentümer und Gläubiger muss notariell beurkundet werden. Der Notar stellt anschließend das erforderliche Dokument mit allen relevanten Details aus. Anschließend reicht der Notar den Antrag zur Eintragung der Grundschuld beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag und wird dann die Grundschuld eintragen.

Die Kreditsumme wird in der Regel erst ausbezahlt, wenn der letzte Schritt erfolgreich abgeschlossen wurde. Wie hoch die jeweiligen Kosten für den Notar und das Grundbuchamt sind, um die Grundschuld eintragen zu lassen, hängt vom Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks ab.

Grundschuld löschen

Die Voraussetzung um die Grundschuld löschen zu lassen ist, dass die Forderung in voller Höhe zurückbezahlt wurde. Die Grundschuld passt sich nicht wie eine Hypothek an die Restschuld an und verringert sich dadurch auch nicht. Überdies wird die Grundschuld nicht automatisch gelöscht. Das musst du selbst veranlassen. Nach der vollständigen Tilgung eines Kredits wird aus der Grundschuld eine Eigentümergrundschuld, bei der die Bank ihre Rechte an dich abtritt.

Die Löschung ist nicht zwingend erforderlich und kann auch an deine Kinder übertragen werden oder für die Sicherheit eines weiteren Darlehens dienen. Wenn du die Immobilie verkaufen möchtest, ist die Löschung allerdings ratsam, da sich diese Belastung negativ auf den Verkauf auswirkt.

Damit du die Löschung beim Grundbuchamt vornehmen lassen kannst, ist eine sogenannte Löschungsbewilligung erforderlich. Was es damit genau auf sich hat, erklären wir dir im nächsten Absatz.

Was ist eine Löschungsbewilligung?

Eine Löschungsbewilligung für die Grundschuld ist der Nachweis, dass du den Kredit vollständig getilgt hast. Die Grundschuld kann anschließend aus dem Grundbuch entfernt werden. Die gesetzliche Grundlage dazu steht im BGB § 875.

Damit du die Grundschuld löschen kannst, muss die Löschungsbewilligung notariell beurkundet werden. Dafür sind folgende Angaben essenziell:

• Grundschuld in alphabetischer und numerischer Höhe
• Unterschrift des Eigentümers mit Datum und Ort
• laufende Nummer der Grundschuld
• Details zu Flurstück und Flur
• Zustimmung der Gläubiger, um die Grundschuld löschen zu lassen

Die meisten Banken stellen dir für die Grundschuld Löschungsbewilligung ein Muster bereit. Es besteht keine Verpflichtung, dies zu nutzen, es müssen lediglich alle relevanten Informationen übermittelt werden. Eine Bank kann die Grundschuld Löschungsbewilligung verweigern, sofern das Darlehen bisher nicht abbezahlt wurde. Das gilt natürlich auch, wenn das Kreditinstitut die Grundschuld für eine Zwangsversteigerung benötigt.

Die Kosten der Löschungsbewilligung richten sich nach der Höhe der Grundschuld. Sowohl für den Notar als auch für das Grundbuchamt werden 0,2 % der Grundschuld fällig. Bei einer Grundschuld in Höhe von 300.000 EUR sind das also 600 EUR für den Notar und 600 EUR für das Grundbuchamt.

Es besteht übrigens kein Risiko, wenn du die Grundschuld bestehen lassen möchtest. Wenn du den Kredit vollständig abbezahlt hast, tritt die Bank sämtliche Rechte an dem Grundpfandrecht ab. Es handelt sich dann nur noch um eine Eigentümergrundschuld.

Fazit

Wir hoffen, dass dir dieser Artikel das Thema umfassend näher gebracht hat, du jetzt weißt, was eine Grundschuld ist und was dabei zu beachten ist. Wenn du weitere Fragen dazu oder allgemein zu einer Baufinanzierung hast, kannst du uns gerne kontaktieren. Wir freuen uns auf ein unverbindliches Erstgespräch mit dir.