Tilgungsfreies Darlehen: Wann macht es Sinn und für wen lohnt es sich?

Ein tilgungsfreies Darlehen hält deine Monatsrate schlank: Du zahlst nur Zinsen und begleichst die gesamte Kreditsumme erst am Laufzeitende – abgesichert durch einen Tilgungsersatz wie ein Depot oder eine Police. Das kann sich lohnen, wenn du genug Kapital hast, um parallel zu investieren oder flexibel zu bleiben. Ob dieses Modell wirklich zu deiner Immobilienstrategie in der Metropolregion Rhein-Neckar passt, erfährst du in diesem Beitrag.

Definition: Was ist ein tilgungsfreies Darlehen?

Ein tilgungsfreies (bzw. endfälliges, Fest- oder Fälligkeits-) Darlehen ist ein Kredit, bei dem du während der gesamten Laufzeit nur die Zinsen zahlst. Die komplette Kreditsumme wird erst am Ende in einer einzigen Rate beglichen.

• Monatliche Belastung: Anfangs gering, da keine Tilgung anfällt.
• Risiko & Kosten: Für die Bank bleibt das Ausfallrisiko bis zum Schluss hoch, weshalb der Zinssatz meist über dem Zinssatz klassischer Annuitätendarlehen liegt.
• Tilgungsersatz: Um die Rückzahlung abzusichern, benötigst du fast immer eine hinterlegte Sicherheit, etwa eine Lebens- oder Rentenversicherung, einen Bausparvertrag oder ein Wertpapierdepot, das bis zum Fälligkeitstermin den Darlehensbetrag erwirtschaftet.

Wie funktioniert ein tilgungsfreies Darlehen?

Bei einem tilgungsfreien Darlehen vereinbarst du mit der Bank schon vor Vertragsabschluss, dass du zeitweise oder bei der Sonderform „endfällig“ sogar über die gesamte Laufzeit, keine Tilgung leistest. In dieser Phase zahlst du ausschließlich die Zinsen auf die volle Darlehenssumme. Das entlastet kurzfristig die Monatsrate, aber die Restschuld bleibt unverändert hoch. Bei zeitlich begrenzten tilgungsfreien Jahren (z.B. in manchen Förderdarlehen) steigen nach der Schonfrist entweder die Raten deutlich an oder die Gesamtlaufzeit verlängert sich; bei fest vereinbarter Laufzeit sind die Raten nach der Pause in jedem Fall höher. Zudem gilt: Je länger die Tilgungsfreiheit, desto höher fallen in der Regel Zinsniveau und Effektivkosten aus.

Beim endfälligen Darlehen bleibt die Tilgung über die komplette Laufzeit aus, und du zahlst die gesamte Kreditsumme am Ende in einer Rate zurück. Dafür verlangen Banken in der Metropolregion Rhein-Neckar üblicherweise einen Tilgungsersatz als Sicherheit (beispielsweise ein Wertpapierdepot, eine Lebens- oder Rentenversicherung oder einen Bausparvertrag), der bis zum Fälligkeitstermin die nötige Summe bereitstellt. Im Endeffekt funktioniert das Modell also so: heute Liquidität gewinnen, dafür länger und durchgängig Zinsen auf den vollen Betrag zahlen und am Ende den Kredit in einem Schlag ablösen. Ob sich das rechnet, hängt davon ab, wie sicher und rentabel dein Tilgungsersatz bzw. deine Anlage im Vergleich zu den Mehrzinsen ist.

Beispiel für ein endfälliges Darlehen

Ausgangsdaten:

• Darlehenssumme: 100.000 €
• Sollzins: 4,90 % p.a.
• Laufzeit: 5 Jahre
• Tilgung: 0 % (endfällig)

Rechnung:

• Jahreszinsen: 100.000 € × 4,90 % = 4.900 € p.a.
• Monatsrate (nur Zinsen): 4.900 € ÷ 12 = 408,33 €
• Zinsgesamt über die Laufzeit: 5 × 4.900 € = 24.500 €

Am Laufzeitende:

• Fälligkeit in einer Summe: 100.000 € (Rückzahlung der kompletten Kreditsumme)
• Üblicherweise über Tilgungsersatz (z.B. Depot, Police, Bausparvertrag) oder Eigenmittel

Vor- und Nachteile eines tilgungsfreien Darlehens

Vorteile:

• Schlanke Monatsrate: Du zahlst nur Zinsen, die Rate bleibt während der Laufzeit niedrig und planbar.
• Mehr Liquidität/Ansparpotenzial: Freies Kapital kannst du parallel in Depot, Police oder andere Anlagen stecken.
• Flexibilität in der Strategie: Sinnvoll, wenn du heute bewusst Liquidität brauchst (z.B. Modernisierung, Investitionen) und die Rückzahlung am Ende gesichert ist.

Nachteile:

• Hohe Gesamtkosten: Weil die Restschuld nie sinkt, zahlst du durchgehend Zinsen auf 100 %, was langfristig teurer als ein Annuitätendarlehen ist.
• Ballonzahlung am Ende: Die komplette Kreditsumme ist auf einen Schlag fällig; das verlangt Disziplin und einen verlässlichen Tilgungsersatz.
• Geringere Planungssicherheit: Die Rückzahlung hängt oft von schwankungsanfälligen Anlagen ab oder du benötigst eine Anschlussfinanzierung.
• Zinsaufschlag und Risiko: Je länger die Tilgungsfreiheit, desto höher die Gesamtkosten, da du länger Zinsen auf die volle Summe zahlst. Banken können zudem Zinsaufschläge verlangen.

Wann lohnt sich ein Darlehen ohne Tilgung?

Ein tilgungsfreies Darlehen passt, wenn du heute Liquidität benötigst und die Endablösung feststeht. Typische Szenarien:

• Vermietete Immobilie: Zinsen mindern die Steuerlast, die niedrige Monatsrate hält Budget frei für Instandhaltung oder Ausbau einer Immobilie in der Metropolregion Rhein-Neckar.
• Sicherer Geldzufluss absehbar: Erbe, fällige Lebens-/Rentenversicherung, Verkauf einer Immobilie – die Ballonzahlung am Ende ist planbar.
• Rendite > Kreditzins: Du investierst parallel professionell und erwartest nach Kosten & Steuern verlässlich mehr als den effektiven Darlehenszins.
• Überbrückung auf Zeit: Zwischenfinanzierung (z.B. bis der Bausparvertrag zuteilungsreif ist) oder kurze Anschlussfinanzierung bei kleiner Restschuld.
• Daumenregel: Tilgungsfrei lohnt sich nur, wenn du a) einen soliden Tilgungsersatz (Depot/Police/Bausparvertrag) besparst und b) die Rechnung gegenüber den Mehrzinsen aufgeht.

Eher nicht geeignet, wenn Laufzeiten lang sind, die Rendite unsicher ist oder du die Endfälligkeit nur mit einer teuren Anschlussfinanzierung stemmen könntest. Bei höheren Summen lohnt der Vergleich mit Annuitäten- oder Volltilgerdarlehen.

Wer vergibt Darlehen ohne Tilgung?

Endfällige Darlehen sind kein Massenprodukt, da das Risiko für die Bank bis zum Schluss hoch bleibt, weil nur Zinsen fließen und die Rückzahlung erst am Ende kommt. Entsprechend vergeben Institute in der Metropolregion Rhein-Neckar solche Kredite nur, wenn die Endablösung plausibel gesichert ist (z.B. durch einen belastbaren Tilgungsersatz und sehr gute Bonität).

Wo bekommst du sie trotzdem?

• Viele Banken bieten punktuell endfällige Festdarlehen an – meist für überschaubare Summen und klare Rückzahlungspläne.
• KfW-Förderprogramme arbeiten häufig mit tilgungsfreien Anlaufjahren. Das ist nicht vollständig endfällig, reduziert aber die Rate am Anfang und schiebt die Tilgung nach hinten.

Fazit: Tilgungsfrei – mehr Luft heute, klare Strategie für morgen

Ein tilgungsfreies Darlehen hält deine Monatsrate niedrig, verlangt aber am Ende die große Einmalzahlung, abgesichert durch einen soliden Tilgungsersatz. Es lohnt sich vor allem, wenn ein sicherer Geldzufluss ansteht oder deine Anlagen langfristig nach Kosten und Steuern verlässlich mehr bringen als der effektive Kreditzins. Fehlt diese Sicherheit, sind Annuitäten- oder Volltilgerdarlehen oft die bessere Wahl. Kurz gesagt: Gut für liquide, planungssichere Käufer in der Metropolregion Rhein-Neckar – vorausgesetzt, die Endablösung ist sauber durchgerechnet.

FAQ

Welche Nachteile hat die tilgungsfreie Zeit?
Du zahlst durchgehend Zinsen auf die volle Darlehenssumme, was die Gesamtkosten erhöht. Nach der Pause steigen die Raten spürbar oder die Laufzeit verlängert sich. Am Ende wartet eine große Einmalzahlung (Ballonzahlung), die Disziplin und einen verlässlichen Tilgungsersatz verlangt. Zusätzlich: oft Zinsaufschläge und weniger Planungssicherheit, v.a. wenn die Endablösung von schwankenden Anlagen abhängt oder eine Anschlussfinanzierung nötig wird.

Wie lange ist die tilgungsfreie Anlaufzeit?
Je nach Bank und Produkt in der Metropolregion Rhein-Neckar einige Monate bis mehrere Jahre (häufig 1 – 5 Jahre). Förderdarlehen wie von der KfW bieten oft tilgungsfreie Anlaufjahre. Beim endfälligen Darlehen ist die gesamte Laufzeit tilgungsfrei; die Rückzahlung erfolgt erst am Ende in einer Summe.

Was zahlt man in der tilgungsfreien Zeit?
Nur die Zinsen auf die volle Kreditsumme – keine Tilgung. Zusätzlich können Kosten wie Kontoführungs- oder Bereitstellungszinsen (bei bisher nicht abgerufenen Beträgen) anfallen. Wenn ein Tilgungsersatz vereinbart ist, fließen parallel Beiträge in Depot/Police/Bausparvertrag, um die Endablösung zu sichern.